房地产行业周报:成交环比延续缓慢下行趋势

本周平安观点:由于利率市场化及信用体系重建趋势明年将大概率延续,金融机构和政府部门资产负债表的调整可能加速,由此将支撑资金价格仍维持高位,这将抑制高金融属性的地产行业盈利水平。我们跟踪的重点公司依据整体法测算2014年净利润增速为25.6%,增速较2013年略上升1.3个百分点,而根据平安证券策略团队预测,预计2014年上市公司剔除金融、两油后净利润增速为13.29%,较2013年10.6%上升2.69个百分点,地产行业在经济企稳过程中盈利恢复将弱于整体上市公司。同时,由于基数及资金成本原因,我们判断行业基本面2014年向下调整概率较大,行业难有趋势性上涨行情,因此将行业评级由“强于大市”下调至“中性”。投资主线上,我们推荐全年关注符合三中全会改革方向的国企改革及土地改革领域。主要推荐标的为:深振业、深长城、格力地产、深天健、中粮地产。

本周成交:成交环比延续缓慢下行趋势:本周重点跟踪城市整体成交45658套,环比下降4%,同比下降2%,高于全年周均值(42788套)6.7个百分点。

其中一线城市环比降3%,二线城市环比持平,三线城市环比降26%。分城市来看,厦门继上周环比下降35%后,本周环比再次下滑57%,调控新政影响明显。南京、杭州、长沙等调控城市本周亦出现不同幅度下滑。一手商品房12月日均成交:环同比均为负增长。截至12月7日,12月重点城市日均成交套数环比11月下降6%,同比下降9%。其中一线城市环比降4%(同比降25%),二线城市环比降4%(同比持平),三线城市环比降17%(同比降24%)。土地市场:成交环比有所下滑,主流房企拿地积极。本周金科0.79亿竞得浏阳四地块,合计占地面积15.8万平米;云南城投0.74亿竞得安宁地块,占地面积4.5万平米;招商6.7亿竞得厦门地块,建面5.35万平米;荣盛3.2亿竞得唐山地块,占地面积10.6万平米;金融街2.88亿竞得重庆地块,建面9.5万平米;中航3.6亿竞得赣州地块,占地5.34万平米。11月25日-12月1日(第48周)监测的20个主要城市成交面积150万平方米,环比下降27.4%,较前四周均值下降33.3%,低于年内周均值(164万平)8.7个百分点。

一周行业动态:事件:前11月国内房企海外融资总额已经突破529.1亿美元,合计人民币高达3228亿元,同比2012年全年总额涨幅超过100%。平安观点:海外融资由于美国延迟退出QE政策面临较好的外部环境,虽然国内由于调控及流动性收紧等影响融资环境并无明显放松,但龙头企业绕道海外可明显降低融资成本。这使得国内房企目前资金充足,即使面临较为严厉的调控政策,降价出货回笼资金的压力依然较小。房企资金充足也使拿地积极性较高,预计未来一二线核心城市的土地价格向下调整概率较低。风险方面,虽然房企近期有大额高息融资行为,但海外融资公司主要为万科、绿城、中海、恒大等龙头房企,龙头房企无论是销售能力还是内部风险控制能力均较强,违约风险较中小企业可能性小。目前基本面仍处于量价依然位于高位的阶段,且开发商的资金情况远好于2011年,预计明年行业资金成本可能上升的背景下,成交量可能率先调整,下半年随着可售量的上升和销售量的持续调整房价有可能出现松动。

我们预计中性假设下,明年房地产销售面积同比上升9.9%,增速较2013年下降8.9个百分点。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。