房地产行业:成交环比大幅下挫

要点:

成交环比大幅下挫 销量:本周楼市成交环比大幅下挫,我们跟踪的重点城市销量指数环比下降20.1%,比10年均值低22.2%,比09年均值低43.9%,比08年均值高14.6%。本周一线城市成交量环比下降17.9%,二线城市环比下降21.0%。

价格:本周房价环比小跌,我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌2.3%,较10年均值上涨6.1%,较09年均值上涨38.7%,较08年均值上涨52.1%。其中,一线城市下跌3.7%;二线城市下跌1.0%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比上升4.2%,达到164.2。一线城市库存指数较上周上升2.0%,为112.7;二线城市上升0.5%,为115.8。

未来成交展望:市场在关注“金九银十”,但我们认为楼市在三季度大幅放量的可能性不大,一是需求方面,房地产“买涨不买跌”的主观心态较为严重,而目前房价已进入下降通道;二是政策方面,信贷未放松,加息声又起,二三线城市限购令要求8月底出台,也反映出政策对于三季度房价反弹的警惕;三是过去的统计数据显示,楼市成交更多地取决于宏观经济、政策环境及市场情绪,季节性因素并不明显。考虑到10年9、10月份成交放量的因素,三季度同比上升的可能性不大,但环比7、8月份或将有所上升。

二手房市场:成交分化。具体数据为:北京环比上周-12.5%,较10年均值-54.6%;深圳环比18.3%,较10年均值-69.1%;杭州环比-12.5%,较10年均值-48.0%;天津环比-1.4%,较10年均值-44.4%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微跌。

投资建议:增持高周转龙头。地产股的投资策略方面,

(1)房价已在回落中,政策效果开始显现,短期政策应已到顶,后续即使政策出台,边际效应递减;

(2)二三线城市限购令低于预期,未来各地政策恐以宽松为主,且效果存疑;

(3)高周转龙头在弱市中更显优势。建议投资者增持高周转、业绩高锁定的龙头保利、万科、招地,并介入因二三线限购政策而错杀的荣盛发展。