房地产行业周报:成交疲态仍在继续

本周平安观点:本周审计署发布《全国政府债务审计结果》,涉及房地产内容为“地方政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额达3.49 万亿元。”我们判断审计结果对行业影响中性。由于地方政府依赖土地出让收入严重,出于维持收入稳定角度,其有动力保持房价和地价稳定;但考虑到三四线城市库存严重,若开发商土地投资异常悲观,部分地方政府选择税收以提供收入,则会加重开发商财务压力。基本面方面,本周因为元旦假期扰动,成交延续下滑,预计销售量收敛的趋势仍将持续。投资主线上,我们仍推荐全年关注符合三中全会改革方向的国企改革及土地改革领域。

本周成交:成交环比下降:本周重点跟踪城市整体成交41968 套,环比下降7%,同比上升5%,低于2013 年全年周均值(42869 套)2.1 个百分点。其中一线城市环比降22%,二线城市环比降2%,三线城市环比降10%。

上门量环比大幅下降。12 月23 号-29 号上门量为2.4 万,环比下降23.5%,较前四周均值下降26%,低于2013 年全年均值(3.06 万)21.7 个百分点,较2013 年年内低点(2.18 万)增长9.9%,低于年内高点(6.03 万)61个百分点。一手商品房1 月日均成交:环同比均为负增长。截至1 月4 日,2014 年1 月重点城市日均成交套数环比去年12 月下降21%,同比下降21%。其中一线城市环比降21%(同比降21%),二线城市环比降20%(同比降13%),三线城市环比降22%(同比降33%)。土地市场:成交维持高位。本周金科1.18 亿摘得重庆四地块;新湖中宝11.6 亿竞得温州平阳地块;信达地产1485 万获得阜新地块;阳光城2504 万竞得兰州地块;建发28.4 亿竞得厦门地块。监测的20 个主要城市成交住宅用地52 宗,较上周增加10 宗,成交面积285 万平方米,环比上升36.4%,较前四周均值上升17.7%,12 月整体成交环比上升42.8%。

一周行业动态:事件:审计署于12 月30 日公布了《全国政府债务审计结果》。平安观点:地方政府对土地出让收入依赖依然严重。根据此次审计结果,截止 2012 年底, 11 个省级、316 个市级、1396 个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额 3.49 万亿元,占省市县三级政府负有偿还责任债务余额的37.23%,地方财政对土地出让收入的依赖依然严重。

地价下跌为难以承受之重,地方政府有动力保持房价及地价稳定。目前三四线城市普遍面临较大库存去化压力,根据我们测算, 2014 年一二三线城市供需比将分别为短缺 12%,富裕 42%和 83%,2014 年不同城市间供需比将加大差异。因此我们预计2014 年随着行业供需情况的进一步分化,政策将进一步呈现差异化的状态,部分三四线城市为维持区域房产和土地价格的稳定,也可能出现政策向上修正的可能。但若土地出让收入出现大幅下降,通过加税增加收入将加重开发商财务压力。区域的结构性压力可能会在中西部地区及部分三四线城市显现,若地方政府选择增加税收以提高收入,则无论是加收房产税还是严格征收土地增值税,都对房地产市场有负面效果。由于房产税目前看对财政收入贡献较小,对开发商进行增值税严格征收更为可行,这也将加重开发商财务压力。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。