房地产行业:成交环比下降,继续关注白马地产股

策略:本周3个交易日,下跌0.50%、0.15%,申万地产指数下跌2.00%,在28个一级行业中排第26位。我们统计46个城市商品住宅周成交面积环比仍小幅下降,但一、三线城市同比降幅小幅收窄。本周合计成交396万平方米,较上周环比下降9.7%,同比下降19.2%,同比降幅和上周一致。维持行业“同步大市-A”,基本面上,目前房地产市场仍处在大调整期,行业的关键在于信贷政策的放松。但地产股的投资策略上,我们认为此前地产股的趋势投资将逐步让位于价值投资,市场将对白马地产公司进行一场持续的价值重估。机会集中在两类公司,一是传统的一二线龙头企业,这些企业依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额,长期保持良好的业绩,推荐万科、保利、招地、阳光城。二是公司盈利虽然不突出,但资产质量较好,股价严重低于重估净资产甚至账面净资产的,推荐中国国贸、首开股份,建议关注金融街、北辰实业。此外,继续推荐华夏幸福。

要闻点评:

1.1.地产企业2013年报和一季报点评:毛利率继续下降,大企业业绩优于行业。

142家地产企业年报收入和净利润增速同比分别增27.9%和12.4%,利润增速低于全部A股整体增速(14.0%)。利润增速低于市场主要是由于企业毛利率的持续下滑,2012年销售的房地产价格同比负增长。但我们认为未来毛利率将由于成本的提高而继续探底,房地产市场继续处在大调整期。另一方面,大企业净利润增速高于行业,万保招金和前15家最大的A股地产企业净利润同比增20.2%和15.9%。值得注意的是,去年大企业的投资意愿低于行业平均水平,大企业资金状况也好于中小企业。万科。保利、招地的ROE水平较2012年还略有上升。

1.2.南宁限购放松,边际影响不大。广西政策主要是为了促进广西北部湾经济区开放开发,不具备可比性。而天津对此前限购边际改善,仍是底线思维的延续。我们认为天津近几年新城开发速度较快,土地供应过大,但需求端对人口的吸附能力并未同步增加,该政策对需求的影响有限。

成交:周新房成交环比下降,一线城市小幅回升

(1)一手房:截止至2014.5.2.我们统计46个城市商品住宅周成交面积环比仍小幅下降,但一、三线城市同比降幅小幅收窄。本周合计成交395.5万平方米,较上周环比下降9.7%,同比下降19.2%,同比降幅和上周一致。分城市来看,一线城市成交量环比回升,同比降幅收窄,二、三线城市环比继续下降。一、二、三线城市同比分别变动-11.8%、-24.0%、-9.2%,同比增速较上周变动+10.3、-5.4和+9.9个百分点,环比较上周分别变动+1.7%、-13.9%、-4.5%。

(2)库存:库存和去化周期继续上升。26个城市一手房可售套数154万套,同比/环比变动+22.6%/+0.7%,根据月销售数量统计去化周期为16.1个月,较上周上升0.7个月,较去年同期增加5.4个月。一、二、三线城市库存同比/环比变动+13.1%/+0.0%、+19.9%/+0.9%、+33.5%/+0.6%,分别需去化9.6、16.2、23.5个月,同比分别变动2.7、5.5、7.9个月(3)二手房:16个城市二手房周成交面积75.1万平方米,同比下降39.6%,环比大幅下降29.3%。

流动性:货币市场利率较节前略有上浮,仍维持低位

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻