《关于规范商业个人住房贷款中第二套房认定通知》点评:二套房政策属预期内

二套房的认定“认房又认贷”, 基本符合市场预期。按照通知的精神,二套房认定范围从新政前的“认贷不认房”明确扩大到“认贷又认房”。 通知还明确,已利用贷款购过一套房的认定为二套房。新政前银行一般将“贷过款已还清”视为首套;新政出台至今,由于二套房认定细则未出,不少银行沿用老办法操作,或放缓审批进度。另外通知还规定,首次贷款购房的,“ 认房”以购房所在地房屋登记信息为准,该细节务实而缓和,提高了可操作性,同时也明显缩小了影响的范围。

各方的博弈可能使影响打折扣。在家庭成员认定方面,实施中上有政策下有对策。部分银行为了获得收益高、风险低的业务,可能会争揽二套房的贷款业务。

局限于行业性的调控其效果将被整体较充裕的流动性冲淡。在流动性尚较为充裕(尽管目前处在逐步收紧的趋势上)的大环境下,单纯针对行业的调控如按揭贷款政策的收紧,其效果终究会被冲淡。由于基准利率较低,尽管二套房实行1.1倍利率,也并非高不可攀。首付成数提高到50%,对于自有资金充裕的人群,威慑力有限。从草根层面看,不少适合刚性需求的楼盘,如总价较低的,最近销售状况尚好。有报道称,一些高端楼盘销售也较好。

短期冲击难免。5 月份新房成交环比数据大幅下降,反 映了新政带来的短期冲击。

目前政策出台密集期尚未结束,预计成交量低迷的情形还会持续一段时间。

维持同步大市-A评级。政策出台密集期尚未结束,市场对行业调控政策何时停止加码持观望态度,再加上短期内低迷的成交量,这些负面因素均抑制板块反弹。但随着政策密集期度过,开发商促销,以及市场预期逐步调整,成交量下半年可能将趋于回升,并可能带来一定投资机会。