房地产行业事件点评报告:评“09年12月全国70大中城市房屋销售价格指数”

分析:

12月房屋销售价格同比上涨7.8%、环比上涨1.5%,并且涨幅呈现扩大趋势,我们认为房价如此速度的上涨可能是引致近期行业调控政策密集出台的一大原因。

尽管国内未将房价计入CPI 指数中,但房价的走势如同CPI 走势的一个影子,不断上升的房价将预示着国内通胀的临近。

12月新建商品房价格同比和环比分别上涨9.1%和1.9%,涨幅均高于全国房屋销售价格的涨幅,如此印证了我们“商品房有效供给不足推动房价上涨”的基本观点,一方面当前商品房供不应求,另一方面供不应求的局面在2010年第三季度前难以有效缓解(源于09年库存商品房的消化、08-09年新开工面积的不足以及开发商的主动调控行为)。

基于“当前高房价是有商品房有效供给不足造成”的基本判断,那么“国11条”中所强调的“增加中低价位、中小套型普通商品房”的思路是非常正确的,但考虑到商品房建设周期,上述思路存在“远水难解近渴”可能。基于政策预期的购房者“观望”以及“二套房”政策的收紧能够降低部分需求,从而在一定程度上缓解当前商品房供不应求的局面。但这种以牺牲需求换回的“平衡”存在时间上的要求,时间过长了,就会产生09年这种爆发性需求的产生,届时房价更容易失控,尤其在通胀的背景下。此外,以牺牲需求换回的“平衡”与中央提倡的“支持自住、改善性购房者需求”的精神存在“差距”。

我们认为,在宏观经济持续复苏阶段中,房地产行业重要支柱性的地位仍将存在,阶段性的政策调控风险将不会逆转行业向好发展的趋势。鉴于行业2010年明确的业绩增长趋势、商品房有效供给不足短期内难以逆转以及不断强化的通胀预期及其实现,我们继续维持行业“买入”的投资评级。