房地产行业:春节因素致二月土地市场降温,各城市均价环比回落

行业观点:维持地产行业“同步大市-A”的投资评级,我们认为行业整体不具备支持持续上涨的动力,行业基本面仍处在下降通道,未来行业有效市场主要在二线城市(一线城市政策性住房比例提高,市场规模小),行业蛋糕缩小,企业在一、二线城市将被迫持续高价取地,周转速度、毛利率持续下降,行业将长期处于低估值状态,未来机会在于基本面触底后,目前仍在高位。推荐转型类企业华业地产及独特模式的华夏幸福,工业用地升值主题的金隅股份。

土地供应:春节因素土地供应环比骤降,一线城市同比仍快速增长

我们统计40个城市土地市场情况,2014年2月单月40个城市住宅用地的规划建筑面积供应量达1428万平方米,环比1月下降34%,较去年同期下降55%。分城市来看,由于春节因素影响,各城市2月住宅土地供应环比均大幅回落,但同比方面一线城市仍较大幅度增长,一线城市2月单月住宅土地供应面积环比1月下降49%,同比去年同期上升100%;29个二线城市和7个三线城市住宅土地供应面积环比下降59%和70%,同比下降59%和76%。

1至2月累计方面,40个城市住宅土地累计供应的规划建筑面积同比下降23%,同比增速下降32个百分点。但一线城市同比上升81%;我们统计的二、三线城市同比下降28%和43%。

土地成交:整体成交面积同、环比回落,但一线城市仍维持高位

2月单月40个城市住宅用地的规划建筑面积成交2566万平方米,环比1月下降44%,较去年同期下降21%。其中一线城市土地成交继续增长,一线城市住宅土地成交面积环比上升10%,同比上升了39%;29个二线城市成交土地1921万平方米,环比下降45%,同比下降26%;7个三线城市土地成交227万平方米,环比下降68%,同比下降38%。

累计方面,前2月40个城市住宅土地成交累计7137万平方米,同比下降8%,同比增速下降10个百分点。其中一线城市累计成交同比上升51%,;二、三线城市累计成交同比变动-15%和+11%。

成交金额:总价同比上升,但各线土地均价有所回落

2月单月40个城市住宅用地成交总价885亿元,环比1月下降40%,较去年同期上升22%。其中一线城市环比下降7%,同比上升134%;二线城市环比下降53%,同比下降8%;三线城市环比下降72%,同比下降62%。前2月住宅成交总价2349亿,同比增37%,增速较上月下降11.2个百分点。其中一线城市累计同比增132%,二、三线城市累计同比增7.3%和8.6%。

均价方面,各线城市土地成交均价均有所回落。一线城市1月住宅土地成交均价1.09万元/平方米,环比下降15.3%,但仍同比上升69%。二线城市成交均价2024元/平方米,环比下降15.1%,同比上升24.4%;三线城市土地均价1806元/平方米,环比下降11.6%,同比下降39.6%。纯住宅土地溢价率方面,一线城市土地1月平均溢价7.8%,较上月的43%明显下降,二、三线城市溢价率为1.2%和0.5%,较上月略有下降。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻