金地集团重大事件快评:收购星狮地产,开启海外融资大门

金地集团公告称其全资子公司辉煌商务有限公司与FCLC签署协议,辉煌商务以总对价约港币16.54亿元收购FCLC所持有的星狮地产(0535.HK)38.47亿股,约占星狮地产56.05%的股权,这是今年继万科与招商地产之后又一起A股上市公司收购香港公司的事件。

收购公司简介:星狮地产注册成立于百慕大群岛,在香港联合交易所主板上市,主营业务为住宅、商业和商业园项目并从事物业发展、投资及管理;星狮地产2010年和2011年年度收入分别约为13.48亿和3.03亿港元,净利润分别为1.94亿和2.06亿港元,总资产分别为41.68亿和49.34亿港元,净资产分别为23.57亿和29.58亿港元,目前流通总市值约25.72亿港币。

收购价较为合理根据公告计算本次收购星狮地产价格折合每股股价约0.433港元,相对公告前一日收盘价0.375港元溢价15.42%;按其2011年末净资产29.58亿港币及其净利润2.06亿港元计算,收购价格相对于1倍市净率和4.53倍市盈率。我们认为对比当前A、H股地产股估值情况以及金地本身股价估值情况,此次收购价较为合理。

星狮地产资产集中在内地目前星狮地产旗下的主要资产主要集中在内地,主要包括:①上海松江的住宅用地一幅,计容积率面积约74.5万平米,权益为54.85%,该项目地处上海地铁9号线附近,地理位置较佳,周边房价在1.5万/平左右;②深圳高新科技园已建成的办公收租物业共计约14.3万平米,目前每年租金总计收入约1.2亿人民币,权益为100%;③北京搜狐大厦部分商业及办公出租物业,面积总计约1.5万平,每年的租金约3000万人民币,权益60%。

此次收购的意义较大在当前国内房地产行业调控不放松的背景下,A股市场房地产板块再融资阀门预计短期难以开启。金地集团在A股房地产公司中,在房地产金融尝试和创新方面始终走在行业前列。结合公司近几年一直坚持的“一体两翼”发展战略,我们认为此次金地集团收购香港上市公司星狮地产后,或有如下发展路径:1、突破其融资瓶颈,开启海外融资的新渠道;2、借助新平台,开拓海外房地产市场;3、借助海外较为成熟的金融和法律环境,让金地旗下的房地产基金业务迈向新台阶,使商业项目打包REITS上市成为可能,为房地产基金业务打开新的发展路径,这将有效加速公司在商业地产板块的发展步伐;4、公司也可在“一体两翼”战略成功实施之后,通过商业项目注入星狮地产的方式,充分实现商业项目的整体分拆上市。

公司销售增长较好、业绩锁定性强、财务稳健以及杠杆较低,预计收购香港星狮地产后有望突破实现海外融资以及海外业务拓展,预计12、13年EPS为0.74元、0.85/元,对应PE分别为8.3倍和7.3倍,RNAVPS8.8元,维持推荐评级。