长城地产周刊第九十二期:量价双双小降

量价双双小降

销量:本周楼市成交环比上周小幅下降,环渤海区域成交普降,珠三角城市成交上升。我们跟踪的重点城市销量指数环比下降0.9%,比10年均值低14.7%,比09年均值低38.5%,比08年均值高25.8%。本周一线城市成交量环比上升7.6%,北京环比大降30.6%,但上海、深圳和广州成交环比大涨,分别为21.4%、13.9%和21.4%。二线城市环比下降5.0%。

价格:本周房价环比上周小幅下跌,我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌2.2%,较10年均值上涨6.2%,较09年均值上涨38.8%,较08年均值上涨52.2%。其中,一线城市下跌5.4%,主要是广州成交均价环比下跌8.7%所致;二线城市下跌0.1%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比上升0.8%,达到157.7。一线城市库存指数较上周上升5.6%,为107.9;二线城市下降0.3%,为119.9。

未来成交展望:盛夏将至,楼市即将进入传统销售淡季。目前楼市观望气氛渐浓,房企去库存压力较大,政策面依然没有放松迹象,资金面日益趋紧,楼市虽未见明显的打折潮,但开发商的定价策略更趋理性。考虑到行业仍没有到最差如08年的时候,楼市的自我调整可能年内都难以完成。我们依然维持年内房价小幅波动(10年成交均价的-10%~+10%)的判断,而一旦房价进入下行通道,很有可能出现价格小幅调整、销量持续低迷的局面。

二手房市场:成交分化,价格微跌。我们跟踪的重点城市二手房成交跟上周趋势一样,北京涨、深圳天津跌。具体数据为:北京环比2.3%,深圳环比-9.9%,天津环比-18.9%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微跌。

投资建议:同步大市,逢低布局。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下,地产行业已开始进入去库存时代。在政策保持从紧的情况下,预计楼市的自我调整将持续很长一段时间。当行业出现向下的拐点时,地产板块只会存在超跌反弹的机会而很难有趋势性的机会,真正的介入良机应位于楼市从底部向上回升的拐点。

地产股的投资策略方面,建议谨慎,逢低布局。虽然地产股估值已至历史底部,但鉴于楼市胶着、房价僵持的现状,我们依然维持地产板块同步大市的判断,投资组合为保利地产(绩优龙头,高增长,业绩锁定且弹性大)、荣盛发展(二三线高周转龙头,政策压力小)、世茂股份(商业地产龙头)。

风险提示:房价再次过快上涨导致四次调控;销量大幅下滑。