房地产行业事件点评报告:《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》点评

事件:2010 年1 月7 日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”),《通知》包括:增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等5 部分,共11 条。

分析:《通知》是对“国四条”的细化和延伸,明确了在“遏制房价过快上涨”、“促进房地产市场平稳健康”上各个政府职能部门的职责与分工,着重强调了地方政府在中低价位普通商品房和保障房上的责任,提出了“省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实”的工作责任制,体现了中央政府要求地方政府在房地产调控中起到更为重要作用的意图。

二套房首付比例为“4 成”,低于前期市场预期的“5 成”,基本重申了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发【2007】359 号)中的精神。但“贷款利率严格按照风险定价”相比较于银发【2007】359 号中的“贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1 倍”更为灵活。

《通知》指出“要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”,但根据《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国务院,2009 年5 月25 日发布)中“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”的规定,我们认为在项目资本金比例上2010 年房地产行业还是相对宽松的。

《通知》要求“从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”,根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(2008 年1 月)和《限制用地项目目录(2006 年本增补本)》(2009 年11 月)中“大城市20 公顷、中等城市14 公顷、小城市(镇)7 公顷”的规定,我们认为严格控制单宗地块的规模将会降低土地竞购者的门槛,导致让更多的竞购者争夺有限的土地,那么“推动地价继续上涨”的结论不难得到。

“各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法”给出了当前以“价高者得”为原则的土地“招拍挂”制度有望得到完善前景。如果完善后的土地“招拍挂”制度能够对地价有一定的“舒缓”作用,难么,对于以土地为主要原材料的地产公司而言亦是利好。

此次《通知》的出台基本在我们的预期之内,《通知》对于市场的心理影响要大于对房地产行业的实体经济影响。同时《通知》对房地产行业的调控力度显然是低于市场预期的,房地产投资在2010 年宏观经济发展中的重要支柱作用是显而易见的。基于此,我们维持行业“买入”的投资评级。