130个城市土地市场8月月报:地市回暖、地价触底仍存在较大不确定性

投资要点:

土地市场整体成交情况:逐步回暖,土地出让金连续5个月环比上升,且同比降幅明显收窄;实际地价进一步下行势头明显减弱;溢价率回落至4%的低位,多数地块仍以地价成交。1-8月地市整体成交明显差于去年同期,但降幅有所收窄,这也表明了地市的回暖,出让金同比大幅减少31%,地方政府仍面临很大的财政压力。

分用途来看,住宅、商业用地都呈回暖态势,商业成交情况仍好于住宅,从实际地价情况来看商业用地也比住宅更为坚挺。1-8月住宅、商业用地出让金同比都明显下滑,但降幅略有收窄;工业用地出让金降幅扩大导致整体土地出让金降幅扩大。

分城市类型来看,8月二线、三四线城市成交好于去年同期,一线差于去年同期。1-8月各线城市成交情况均差于去年同期水平,其中一线城市土地出让金降幅最大。

住宅用地:逐步回暖,实际地价进一步下行势头明显减弱。(1)8月成交建面同环比均上升,出让金已与去年同期持平。一二线城市实际地价经历了去年以来的向下调整后,近期进一步调整势头明显减弱。(2)1-8月整体成交明显差于去年同期,带来未来商品住宅供应量不足、房价上涨压力提升的隐忧。

1-8住宅用地累计销供比:19个城市中,14个城市大于1,供给相对不足,未来存在房价上涨压力。

商业用地:成交好于住宅用地,实际地价一线上涨二线持平。(1)8月成交建面、土地出让金同环比均上升;一线城市实际地价自去年以来持续呈上涨态势,而二线城市整体呈持平态势。(2)1-8月出让金同比明显下滑,但三四线城市同比上升,三四线城市商业用地成交的持续放量值得关注。

在财政收入、供地计划双重压力下,预计地方政府年内供地力度将明显加大,但由于需求端存在较大不确定性,地市回暖能否持续值得怀疑。从中报情况来看,除部分大开发商外,大部分开发商短期资金状况未改善,拿地空间有限。受国际局势不稳购房动力减弱、经济可能持续下滑收入下降预期提升、地方政府在预售环节控制房价致供应减少、商行贷款额度下降、利率优惠幅度缩小及部分购房者观望情绪影响,年内楼市成交不容乐观,开发商资金状况难有明显改善,拿地能力和意愿都难以提升。因此年内地市供求失衡可能加剧,成交难以放量,地价仍存在下行的可能。