房地产行业2013年2月投资策略:预期楼市调控加码,地产股短线承压

货币政策以稳为主流动性适度增长.

12月PMI和汇丰PMI保持稳中略升态势,表明经济仍在缓慢复苏;CPI在10月份由降转升之后,连续三个月保持上升,12月环比小幅上升至2.50%,受冬季极端天气和节假日因素影响,2013年2月或将继续小幅上升。2013年货币信贷总量和社会融资规模将保持平稳适度增长。

市场稳步回升区域分化加剧.

市场销售向好及新型城镇化规划即将出台,使得开发企业对市场预期更加乐观,部分城市的高端楼盘加快入市,带动当地房价结构性上涨;在经济企稳回升、政策“趋稳”、市场信心恢复支撑下,1月份百城住宅价格延续2012年末的上涨态势且涨幅扩大,十大城市新房和二手住宅均价同比、环比涨幅继续扩大,其中一线城市表现更为突出,房价上涨城市个数也有所增加,以一线城市为代表的重点城市及部分东部沿海房价较高的城市涨幅更为突出,但部分三四线城市房价面临下跌压力。

深圳土改步伐加速对商住土地市场短期影响有限.

深圳土改再出新政,将已作为工业用途的原集体用地流转,标志着土地改革正加速从提高征地补偿向集体土地入市切换,“工业用途”的集体土地转化为国有工业用地,增加国有工业用地的供应,但对于商品住宅用地市场的影响有限;预计2013年土改新政将在一线城市和海南等地提速。

投资建议:未来六个月,维持行业投资“有吸引力”评级.

一线城市房价是全国楼市风向标,如继续过快上涨,可能倒逼政府在两会后出台新的税收、金融或行政等调控手段,不过地方政府的实际执行力度仍存在博弈空间。近期地产指数已创下2011年7月以来的高点,后续的上涨动能来自成交量和政策面的配合,在调控预期不明朗之际,建议对2月份地产股短线走势保持适度警惕。选股策略上,维持此前“区域投资+业绩锁定+产业地产+高周转”的逻辑。