房地产行业2013年三季报业绩前瞻:业绩无忧,静待催化

主流房企延续中报稳定表现,最终业绩仍需看4季度。已公布的31家上市房企3季度业绩预告,预增家数(15家)略高于预亏家数(12家),另有3家房企预计业绩下滑,可谓喜忧参半。具体来看,相比于一般房企,主流开发商业绩基本延续了中报的良好表现,重点上市房企平均净利润增速仍保持在20%以上,部分房企因结算时点原因(南国置业、滨江集团)业绩出现大幅增长。

由于地产行业业绩结算的特殊性,大部分房企4季度仍是结算的大头,公司最终业绩仍需看4季度表现。但从重点跟踪公司的预收账款覆盖率和今年销售完成情况来看,全年板块业绩下调风险较小。

全年销售目标完成率超过70%,行业龙头表现更优。截止三季度末,我们预计12家重点公司已完成全年销售目标的71.4%,而由于今年4季度开发商备货依然充足,推盘意愿较高,因此预计将大概率完成全年销售目标。行业龙头的表现则更为优秀,9月末已完成销售目标的75%,反映出行业集中度提高的大趋势依然在继续。

高基数影响逐步凸显,公司区域分化明显。受去年下半年高基数及7、8月传统淡季影响,7、8月全国住宅销售面积整体增速较上半年有所下滑,预计3季度单季同比增8.5%,同比增速较2季度下降15.3个百分点。预计1-9月累计同比增速21.2%,较2季度末下滑9.2个百分点。平安监测的25个城市显示:3季度单季销售面积同比下降5.6%,1-9月销售面积累计同比增15.6%,低于全国增速。各城市间,前9个月一线城市(20.2%)表现仍明显优于二线(14.9%)、三四线城市(12.2%)。公司层面,龙头企业依旧保持较高增速,万科、金地1-8月销售面积同比增速分别为34.0%和44.7%,仍显著高于同期全国增速。

预计全年住宅成交面积同比增长7.8%。由于2012年下半年成交基数较高(下半年成交较上半年高75%),加上政府出于房价控制的压力,对高端盘预售证的管理有望进一步推广到二三线城市,叠加下半年资金面较上半年收紧的趋势,预计下半年全国住宅销售面积同比将下降4.8%,维持季度策略中全年增速7.8%的判断。

投资建议:从目前的推盘和上门量等先行指标来看,我们判断十月的成交仍将维持环比,同比上升态势,维持行业基本面9、10月稳步增长的判断。但房价调控压力下地方政府控高端、放低端的供应干预及部分银行出于结构调整需要减少房贷发放造成的需求延后释放都不利于成交量再超预期,因此我们建议投资者对超跌机会做波段反弹是较为适宜的策略。重点推荐销售和业绩均有保障的公司,如华夏幸福、世联地产等。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。