万科A:中国房地产业的持续领跑者

近期经营亮点

①1~5月份销售金额524亿元,同比增长87%;②一季度末已销售待结算合同金额1052亿元(加上4、5月份的销售后,可达1221亿元),相当于2010年结算量的2.1倍,接近2010年的销售规模;③净资产回报率、结算利润率回到历史最好水平,费用率降到近年新低;④净负债率为07年以来最低,一季度末持有货币资金372亿元;⑤新增绿色三星住宅面积占全国总量的54%。

销售结构分析

1~5月份实现销售面积453万平,销售金额524亿元,分别同比增长93%和87%,分别大幅跑赢全行业92和69个百分点,销售结构:90平米以下占53%,144平方米以下占87%,普通住宅占比持续保持在高位;首次置业产品占37%,改善性需求占46%,其他需求占17%;客户一次性付款金额比例为35%,使用按揭方式购房的金额中,贷款平均首付比例为由去年的36%上升到41%。

财务稳健,扩张审慎

3月末,扣除预收账款后的负债占总资产的比例为36.7%,较年初下降3.5个百分点;净负债率为17.3%,较年初略有降低,在同行中处于低位;货币资金371.9亿元,较年初减少1.7%,仍远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元。截至3月末,未竣工建面超过6000万平,足以支撑公司6-8年发展,1-5月合计需支付权益地价仅为133亿元,同比大幅下降28%,且基本是合作和并购方式获取,对地方财政贡献不大,今年前5个月累计权益地价/累计销售额为0.25,去年同期则为0.66,显示公司拿地意欲极其淡薄。

增长确定,估值低廉,维持推荐

公司治理结构优,前期管理层的变化不会影响公司未来发展。预计今年合同销售额有望突破1200亿,同比增长20%,我们认为,丰厚的预收款和良好的销售预期使得公司11、12年业绩增长有保障,未来三年EPS预计分别为0.90、1.22和1.50元,RNAV为12元/股,P/NAV0.7,维持推荐。