保利地产:弯道超车

报告起因:公司公布年报

潜在催化因素:楼市调整后,股价超跌

业绩略高于市场预期

09年,保利地产(600048)确认收入229.9亿元,增长48%,净利润增长57%至35.2亿元。公司的业绩略高于市场的预期。09年,保利地产的结算面积和结转收入同比分别增长43%和48%。毛利率则下降了4个百分点,但销售费用率有所降低,土地拨备也因房价回升而冲回,而少数股东收益的降低也是利润增长的原因之一。

销售翻倍有余,结算仍有保留

09年,保利地产实现销售面积526.7万平方米、销售金额443.8亿元,比去年同期分别增长131%和141%。对比结算面积的增幅,不难发现仍留有相当大的余地。根据我们的统计,年末公司的已售未结面积约为426万平米、金额约为349亿元,相当于09年结算面积和收入155%和152%。

大举拿地,弯道超车

09年,保利加大了在土地市场拿地的力度。全年新增项目38个,新增权益建筑面积1338万平米(建筑面积约1381万平米)。若扣除当年销售面积的话,可售资源净增加854万平米左右。年末,保利的可售资源为2918万平米,大幅拉近与万科的差距。

融资成功,财务压力大为缓解

09年内,保利地产成功地实现了股权融资,募集了78亿现金;加上销售回款大幅增长,使得公司的财务压力大为缓解。年末,公司手持现金152亿元,比年初增加178%。年末,公司的净负债权益比率从年初的109%降至49%,而三季度曾达到上市以来最低的22%。

股价表现取决于行业大势,增持

我们维持保利地产2010年每股收益1.51元的预测不变。综合考虑行业、公司的业绩增长和股价的估值水平,我们仍为保利地产在地产股中仍是具有相对吸引力的品种。因此,我们在整个行业评级中性的背景下,给予保利地产增持的评级。