房地产行业4月报:资金面宽松带动开发商信心回升

4月房地产销售较3月回落,销售均价涨幅连续两月放缓;但信贷、信托等资金来源宽松,开发商信心回升,投资、新开工、拿地等先行指标均有恢复。目前来看除北京外,其他各地政策影响微弱,市场整体延续了此前的较强态势。虽然目前是政策真空期,但由于市场担心仍存,在房产税试点落地之前,我们仍然维持板块窄幅震荡的判断。

支撑评级的要点

1-4月,房地产投资同比增长21.1%,增速比1-3月提高0.9个百分点;商品房新开工面积同比增长1.9%,而1-3月同比为下降2.8%;房企拿地同比下降8.6%,降幅较1-3月收窄13.4个百分点。房地产开发景气指数较1-3月回落了0.21个百分点。投资,新开工、拿地同比增速等先行指标均有所回升,国五条地方细则温和落地,开发商信心有所恢复。

1-4月,商品房销售面积29,761万平方米,同比增长38%,增速较1-3年月提高0.9个百分点;商品房销售额19,847亿元,同比增涨59.8%,增速比1-3月回落1.5个百分点。受3月份需求提前释放的影响,4月份单月成交环比有所下降。

央行1季度数据显示房地产开发贷与个贷明显放松,其中新增开发贷和新增个人住房贷款分别同比上升340%和196%;信托业协会数据显示,1季度房产信托规模亦大幅上升12%至7,702亿元。1季度中新增开发贷的占比全国新增贷款总额达6.3%,较上一季度增长4.7个百分点。

4月份表现仍然强劲,1-4月,资金来源同比增长33.5%,同比增速较1-3月提高4.2个百分点,贷款占比继续上升,房企资金情况继续改善。

1-4月土地购置量降幅从前三月的21.9%收窄至8.6%,土地成交款从下跌10.2%转为上升10.6%。25个城市1-4月土地供应面积同比上涨5.2%,涨幅较上月收窄0.4个百分点。1-4月累计成交面积同比上升4.6%,同比增速较上月下滑11.6个百分点。成交均价方面,25个城市土地成交均价环比出现回落但仍处于高位。4月一线、二三线城市溢价率环比均出现上升。

1-4月销售均价6,669元/平方米,同比增速15.8%,较1-3月降低1.9个百分点,以连续两月出现下降。百城价格指数已连续11个月环比上涨,环比涨幅有所收窄,一二线城市房价上涨压力仍然巨大。

4月初地方国五条细则纷纷落地,但力度均低于预期,除北京外,其他城市在20%差额征税政策等重点政策上并未真正落实,显示出地方政府与中央政府在政策执行上存在博弈;金融信贷方面北京和苏州分别收紧了公积金政策;房产税方面《不动产登记条例》已进入起草准备阶段,另有国税总局官员在房产税试点扩围方向上表态,但房产税扩围尚无时间表。

投资评级和建议

2013年4月,“国五条”落地后市场成交因此前的透支而有所回落,从万科、保利等大开发商的数据来看,去化率较1季度小幅下降,但仍处于合宜水平,实际市场人气未受明显打击。加上1季度信贷、房地产信托等资金来源放量,开发商开发投资态度再度转为积极,一二线城市开始不时出现地王。行政限价开始成为各地政府调节房价的主要手段,我们维持房产税扩围前板块呈震荡行情的判断。建议逢低关注万科、保利等龙头公司,以及城镇化代表荣盛、金科。