地产周刊第六十五期:政策尚未出清,销量继续下降

销量:本周楼市成交量以跌为主,多数城市波动幅度明显增大。监测的35个城市中,21个城市成交量环比下跌,其中,一半以上城市跌幅超过20%。重点城市整体成交量环比下跌21%,比08年均值高109%,比09年均值高2%。一线城市成交量环比下跌37%,二线城市成交量环比下跌3%。

价格:本周房价涨跌互现,未见松动。重点城市整体均价上涨2%。其中一线城市上涨7%,二线城市下跌1%。重点城市最新房价指数,比09年均值上涨41%,较08年均值上涨51%。

库存:本周重点城市可售量涨跌互现。本周一线城市库存指数下跌4%,达到100;二线城市上涨1%,达到111。消化周期受九月份成交量的大幅反弹,本周微跌1%,达到116。

未来成交展望:随着二次调控的深入和多个城市限购令的执行,成交量预期会逐步萎缩;房价随着成交量下滑而产生松动的时机还需等待,而房产税落地愈发明朗,或成为房价实质性下跌的催化剂。

二手房市场:量价均现小幅攀升。本周四大城市二手房成交量普遍上升,其中北京环比6%;深圳环比174%;天津环比10%;杭州环比4%。二手房房价也普遍微升,天津环比1%;杭州环比3%。

政策动向:(1)目前多家银行总行已经向分支行下发通知,要求从11月1日起,房贷最大优惠从7折降至8.5折。(2)关于深圳试点房产税的传闻。据称,深圳落将早于上海、重庆成为“国内第一个房产税征收试点城市”,落实时间在2个月内。试点将采取累进征税方式,税率在0.5%-0.6%。具体点评见正文。

投资建议:同步大盘,精选个股地产股投资方面,不利因素在于调控政策尚未出清,商品住宅市场受到调控政策影响,下一阶段将表现为量缩到价跌。有利的方面在于全球第二轮宽松的货币政策和人民币升值预期,使大众预期股市资金充裕的状况将长期存在,有助于支撑市场估值水平的抬升。从近期周期板块的轮动特征可以看到,有色煤炭是领涨龙头,地产在其带动下也会跟风上涨。此外,在楼市调整中龙头地产公司趁势提高行业集中度,而商业地产受益于住宅投资受限的挤出效应风景独好,这两类代表今明两年业绩都有保障。综上,我们预计,短期内地产板块仍将保持与大盘同步的走势。建议投资者逢低介入我们此前推荐的万科、保利、冠城大通、亿城股份和世贸股份。