房地产行业:高基数致投资增速回落,销售曲折中复苏

事项:统计局公布前11月房地产开发和销售数据,其中房地产开发投资额8.7万亿元,同比增长11.9%。新开工面积16.5亿平米,同比下降9.0%。商品房销售面积10.2亿平米,同比下降8.2%。土地成交价款8657亿元,同比下降0.1%。

平安观点:

投资面——高基数致投资增速加速回落:1-11月全国房地产开发投资额8.7万亿元,同比增长11.9%,增速回落0.5个百分点。其中单月投资大幅下滑最为值得关注。我们认为基数抬升更能解释单月投资增速大幅波动,去年11月单月土地购置及新开工面积分别环比增长444%和118%,基数抬升背景下,前11月土地购置面积累计增速下滑至下降14.5%,新开工面积同比下降9%。长期看地产商扩张能力收缩使地产投资面临下台阶压力,当前由于三四线城市去化压力改变使开发商扩张能力收缩,加之前期项目加速竣工使施工面积增速在未来将系统性下降,本月在建面积增速大幅下降2.2个百分点至10.1%,为年内新低。展望未来,我们认为尽管在以降息为标志的新一轮货币政策刺激下,市场成交有所恢复,但考虑新开工通常滞后销售半年,加上年内至明年一季度基数较高,预计短期投资增速仍延续调整。

销售面——成交结构变化致销售面积与销售额增速走势分化,曲折中复苏趋势未变:1-11月全国商品房销售面积10.2亿平米,同比下降8.2%,降幅扩大0.4个百分点。销售额6.4万亿,同比下降7.8%,降幅收窄0.1个百分点。我们判断销售面积与销售额增速走势分化主要为成交结构变化,11月单月全国销售面积同比下降11.3%,弱于核心城市同比增长3.7%的表现,表明三四线城市成交同比下滑。一二线城市成交占比提升致11月销售均价同比增长4.6%,进而造成了销售面积与销售额走势分化。信贷及货币政策带动需求逐步恢复,叠加开发商保业绩目标,基本面逐步回升的趋势未变。

资金面——资金面依旧偏紧,按揭环境略有改善:1-11月房企到位资金11.0万亿,同比增长0.6%,增速比前10月回落2.5个百分点,开发商融资环境偏紧的局面仍未改观。定金及预收款同比下降12.2%,降幅扩大1个百分点。个人按揭款贷款同比下降4.3%,降幅收窄0.1个百分点,按揭环境略有改善。近期传言央行放开全年新增信贷规模至10万亿,叠加降息效应的逐步体现,预计购房者按揭环境将进一步改善。

投资建议:随着降息周期的开启,购房者置业成本的下降,以及市场供需压力的缓解,基本面延续缓慢回升趋势。近期板块估值有所修复,但主流房企PE仍仅7-10倍,考虑市场对后续降息的预期,预计板块相对大盘仍具有超额受益。强烈建议关注货币政策的变动,并加大对销售弹性较大、行业龙头的配置,推荐招商地产、保利、万科及高杠杆公司华夏幸福、荣盛、泰禾、首开。但纵观2015年全年,行业短期供需情况的改善仍面临中长期增长的瓶颈,企业转型和调整是大势所趋。建议投资者关注优质的转型公司,如世联行、信达地产。同时对于国企改革及REITS试点带来的事件型机会,建议关注国企体制改革的标的(天健集团、中洲控股,华侨城),REITS试点(金融街、中国国贸)。

风险提示:销售端调整时间超预期。