中国开发商:涨势可能因政策风险加剧回调;建议择机吸纳

受多重积极因素推动,房地产股涨势强劲

自我们于2012年12月4日发表2013年展望报告以来,我们覆盖的海外上市/A股房地产股表现强劲,分别上涨16%/19%。许多宏观因素推动了这一涨势;行业具体的推动因素包括:1)房地产销售保持强劲;2)发行债券的再融资成本创历史低位;3)我们研究范围内的开发商、特别是龙头企业土地收购的步伐加快;4)政策消息面整体尚平静。

展望今后几个月,除政策外,各种因素依然有利并支撑估值

今年1、2月份的销售表现可能出现淡季不淡的情况,我们预计二季度销售季到来之前土地购置活动将进一步加速,因为随着开发商在销售季之后回收更多现金,土地竞争会更为激烈。在宏观层面,城镇化的进一步推进和财富再分配方案的具体落实也有望帮助居民承受能力持续改善而支持需求增长。然而,随着越来越多城市的房价涨势日益坚挺,我们认为政策将在不久的将来打破沉寂,并在未来几个月中令股票波动加剧。

但从中期来看估值水平不高;建议择机吸纳

在我们的房地产行业基本情景中,我们只假设房价在2014年底之前上涨5%-10%,我们认为这已充分考虑新调控政策的潜在影响。我们覆盖的海外上市开发商股价目前相对于净资产价值平均折让36%,这个水平:1)相对于香港/新加坡同业仍存在折让(而2009年为平均溢价21%),尽管前者财务风险和库存压力不断下降而三者政策风险类似;2)较2009年的均值存在26%的大幅折让。我们覆盖的A股开发商对应9.9倍的2013年预期市盈率,接近2012年的峰值(10.3倍),但仍处于2009年历史区间的低端。我们认为从中期看来,两地股市的估值都不太高,建议投资者在房地产股出现明显回调时逢低吸纳。

首选股:龙湖地产、绿城房产;万科A和首开股份(全部位于强力买入名单)

我们认为这四只股票的风险回报在我们的研究范围内最具吸引力,因为它们较同业的估值折让大于历史水平。