房地产行业周刊:六月成交量持平,下半年行业理性降温

上周(2013/6/25-2013/6/30)17个城市合计成交433.8万方,环比增长25.8%,价格环比下跌4.6%,6月份与5月成交持平,市场热情不高。在资金面的压力下,按揭贷款收紧、土地市场转向理性,预计下半年去化率将有所下降,房价涨幅止步。由于行业估值仍偏低,预计下半年板块走势震荡小幅抬升。我们建议增持资产负债表控制较好的行业龙头公司万保招金和城镇化相关公司,短期可关注旧改相关的福星股份、冠城大通等。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的17个城市合计成交面积433.8万平米,环比增长25.8%,其中,北上广深等一线城市环比增加35.7%;二三线城市环比增长22.5%。6月成交量日环比增长2%,其中,一线环比增长13%,二三线环比下降1%。价格指数环比下跌4.6%,其中,长沙和青岛涨幅居前,宁波和上海跌幅居前;15城新增可售面积环比增加8.5%,可售存量指数环比下降1.17%,3个月移动平均去化月数为11.4,3个月移动平均批售比为1.12,供略大于求。

政策宏观动态:上周,偏紧的资金最先冲击了房地产按揭贷市场,上周深圳、上海和北京等多地的部分银行降低了优惠力度,下半年来看,虽然目前银行间短期资金压力已趋于缓和,但鉴于新一届政策整顿金融系统的坚定决心,下半年全社会以及房地产的资金面偏紧是大概率事件;另一方面,上周五市场传言地产再融资即将放开,随后证监会澄清但并未直接否认,再融资和资产重组的受理之门有望重开,但仍需国土、住建等部门配合证明企业未违规,长远来看,房企再融资放开是趋势,但短期主业地产的公司实质获批难度较大。此外,6月百城价格指数环比增长0.77%,连续第13个月环比上涨,但涨幅较上月下降0.04个百分点,连续三个月收窄。

上市公司动态:截至上周,中银国际关注的26家房企销售额5月环比增幅为12.78%,前5月累计销售额同比平均增幅为48.4%,房企销售情况良好,金科、荣盛公告拿地,华夏幸福公告与中航科工下属研究院签署战略合作协议,新湖中宝、深振业和华侨城公告大股东增持,为市场传递信心。

投资评级和建议

6月我们监测的城市成交量涨跌互现,平均水平与5月持平,供应未能放量的情况下,批售比小幅上升,回到年初水平,房价涨幅趋缓。我们认为,下半年这一趋势可能持续,即去化率略有下降,房价趋于平稳,环比下跌城市继续增加。由于资金链趋紧的预期加强,近期土地市场热度降温,中小房企争当地王的情形减少,万科保利绿地等大房企重获理性拿地契机,房地产市场的降温对行业未来发展和提升集中度都是好事。新一届政府对房地产的调控思路转变,减少直接行政干预亦是积极信号。目前板块估值处于历史低点,预计下半年总体走势震荡小幅盘升。

建议增持资产负债表控制较好的龙头公司万科、保利、金地、招商地产,短期可关注旧改相关的福星股份、冠城大通等,城镇化相关公司可持续跟踪。