2014年房地产行业投资策略:盘活存量,五马奔腾

2014年行业景气度回落,地产销售将高度依赖于货币环境。我们判断,2014年房地产销售面积、销售额、投资额的增长分别为10%、15%、20%,景气度差于2013年。主要理由是:1)影子银行清理及利率市场化带来的整体利率上升依然会压制房地产按揭贷款的利率优惠和投放额度,购买力难有明显改善;2)2013年以来开发商购地增长明显,2014年楼市将进入去库存阶段,房价难有明显提升。

2014年行业维持增持评级,板块以结构性机会为主。1)由于景气度难见大幅提升,行业盈利增速维持在20%左右,利润率收窄、长期成长空间受限、房产税出台预期仍将困扰板块估值的提升,但稳定增长带来的低估值将使板块具备明确的配置价值;2)板块投资逻辑生变,市场将从盈利重估转向资产重估和竞争力提升,投资机会将主要来自结构性机会。

投资机会源于盘活存量,将来自于五个方面,马年有望五马奔腾。

-新城市:城市发展的不平衡性为新城市体系建设提供机会,城市更新、卫星城建设、产城融合的空间巨大。推荐标的:华夏幸福、南国置业、中粮地产。

-新自贸区:全球贸易进入新阶段、人民币谋求国际化推动原保税区向集商品贸易便利化、服务贸易和金融自由化于一体的自贸区发展,区内土地储备有望重估。推荐标的:京能置业、建发股份。

-新园区:产业结构升级将带动老开发区的物业升级与新产业落地,房东+股东模式的园区企业迎来新发展。推荐标的:市北高新。

-新国企:第三次国企改革在资源整合、管理体制优化、激励制度健全后对国企盈利发生正向影响,地产类公司也将受益。推荐标的:中华企业、首开股份、北京城建、招商地产。

-新模式:庞大的地产存量市场和交易市场给地产服务商提供业务扩张和模式创新的机会。推荐标的:世联地产。