房地产行业2011年中期策略报告:供应之殇难解,沉寂有望短暂打破

基本观点: 从目前的情况看,供应量更加依存于政策收紧效应,特别是货币有针对性的对房地产行业的生产部门收紧,最终造成供应量提振的减缓。这也验证了一直以来的观点:所谓的针对开发商的收紧政策将无助于改变并促使中国房地产行业走上一个正确的均衡,相反会造成供应压缩的局面。

随着货币政策的逐步收紧,需求受到一定程度的压制。从利率角度说,加息的影响远远低于优惠利率取消的影响。但是,由于通胀带来的加息预期产生的累积效应,加息已经开始实质性地影响购房者的购房需求。由于货币政策的数量化工具,三四线城市银行的贷款资源不足,很可能出现贷款不能够支持三四线城市房地产发展的情况。

以目前政策压力水平,投资性需求集中释放的可能性不大,市场主要靠所谓的“常态成交量”,市场常态成交量我们目前采取的是2007年和2008年成交量的均值,这是一个经验性均值。大部分城市的成交量还处于常态成交量以下,我们认为市场还存在一个自行修复的可能性。如果从时间点上来判断,金九银十可能会是市场小幅反弹的时间窗口。

从目前的情况看,一些原本供给紧张的城市的供给量已经恢复至2008年的高位,但由于这些城市原本需求就比较稳定,因此所带来的影响不大。而一部分正处于上升期的市场,供给虽然有所缓解,但是尚未恢复至对市场形成压力的水平,供给量恢复远低于预期。但我们认为,在短期内需求发生井喷的可能性较少,供给量的累积是逐步提升的过程。

由于房地产公司的单件小批量推盘、大量存货和产品品牌的弱差异性,造成购房者的议价能力很低,因此行业的大规模降价的可能性很小。同时,目前通胀高位运行,货币政策还存在进一步收紧的可能,会造成实际房价下降,但另一方面也面临利率升高所带来的货币政策压力。

从时间时点上看,成交反弹最有可能发生在 9月份。一方面9月是传统的销售旺季,有助于需求的释放;另一方面,从供给角度判断,供给累积和开发企业意愿都将推动供给在9月有显著增加。

从目前的政策压力水平和累积的效果看,房地产政策的压力水平已经足以避免行业发生井喷式上涨,没有必要进一步收缩政策,来压低行业景气程度。

现在政策真空期已经超过了三个月的政策出台频率。这主要和目前市场状况并没有触动政策底线有关。从目前情况看,政策变动的可能性不大。

上市公司可以延迟推案,但延迟时间不会超过半年至一年。虽然在上半年销售不尽如人意的公司,在全年推案量压力下,下半年可能会助于公司的销售业绩处于比较好的状态。

维持行业平均估值水平在 10倍PE 左右的判断,长时间在8倍PE 以下运行的可能性不大。此外,在业绩和政策双重压力下,估值水平修复的水平不会达到很高,很难达到15倍PE 水平以上。

推荐的标的包括:蓝筹地产股推荐招商地产、万科和保利地产;地方龙头公司首开股份和阳光城;资源型多业务公司推荐中天城投、福星股份和黑牡丹。