2011年2月份房地产行业投资策略:静待冬天过去

投资要点:

1.房地产市场运行及房地产板块情况

从国家统计局的数据来看,2010年全国房地产开发投资同比增长较快,值得注意的是,土地购置费用大幅增长,而土地购置面积增长较少,这说明,土地价格飙升。受政策及对政策的预期所影响,近一个月来,房地产板块涨幅为-1.93%,大盘涨幅为-0.62%,房地产板块略弱于大盘。

2.11年1月26日,“新国八条”出台

政策包括贷款购买第二套住房的家庭首付比例不低于60%以及限购令的进一步升级。特别是限购令的升级,将在很大程度上限制投资性以及投机性的购房。不过需要注意的是,限购令是把双刃剑,限购的同时,在一定程度上会引发“惜售”情绪。

3.房产税试点细则

上海、重庆征税覆盖面较小,单看房产税一项政策,房产税的覆盖面并不大,因此难以对房价产生大的影响。

4.两项新政策的综合影响

考虑极端的情况,假设所有的改善型为了规避房产税,都是卖小买大,而所有的二套及以上房主都不卖,市场上一定时间内二手房套数是一定的,并且对于首套和改善型来讲,选择二手房或是新房是无差异的,那么首套和改善型需求的面积不会凭空出现,首套的购买面积加上小换大增加的面积等于开发商的销售面积。10年上海的存量房、商品房销售面积基本相当,基本上各占一半,那么,在我们的极端假设情况下,交易量将有接近一半的下降。实际情况下,交易量虽然不会按照极端假设的情况,但仍会有很大幅度的下降。限购令配合房产税试点,还会引发在未试点但限购的城市对大户型的抢购。

5.投资策略

我们年度投策略中对于行业全年给予了“增持”评级,认为2011年全年,房地产板块相对大盘,将会前低后高,先“否极”,后“泰来”,房地产板块相对大盘将会走出“√”型的走势。我们维持此观点,认为上半年特别是一季度,属于“否极”的阶段,从短期来看,我们给予“中性”的评级,认为要等到二季度以后行情才可能启动。在大的行情未到来之际,目前推荐的公司为具备新能源与房地产复合概念的中国宝安。

6.风险提示

房地产政策风险以及银行风险。