房地产行业:政策简评,讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》

该草案修改征地补偿制度为城镇化建设用地合法性提供支持。城镇化建设是未来十年间政府主要的工作任务。而城镇化不能回避的是农村部分土地用途的改变。城镇化可能会面临前所未有的土地征收。而我国现行的土地管理办法以及土地征收补偿条例在实际运行中已经出现了很大问题,因此推动修改土地管理法从而推动征收补偿依法合规进行是为城镇化建设用地提供法律支持。

该草案有利于为房地产市场提供有效供给,促进需求,对房地产市场具有显着的正面作用。根据我们调研的情况看,经济发达地区的土地供给最大的阻碍为建设用地指标。该指标直接映射到十八亿亩耕地红线(基本耕地保护)。从农村可以供给的增量土地的角度看,主要以宅基地为主。以原来的用地补偿情况看,经济发达地区的拆迁补偿往往均高于原有的征地补偿标准,但没有得到法律的保护。而由于该草案可能会大幅度提升原有的补偿标准,拆迁补偿会得到更多农村集体成员支持,对于土地供给有正面作用。同时,拆迁补偿款增强农业人口的消费能力,促进农业人口向城市转移,购房需求会有所提升,对需求端有明显的正面作用。

从中西部地区看,征地补偿条例的标准提升直接作用到农民利益的受到保护。但是由于中西部地区的土地供给较大,征地补偿实际提升土地供给量的能力有限。但是,征地补偿的提升可能会提升一部分市场需求,有利于平抑中西部城市的房地产市场需求不足的风险。

从对公司的影响看,我们认为对于土地持有量较大的公司价值提升作用不显着。土地征收补偿的修正主要是对整个行业的供给和需求有提振作用。土地征收补偿对于提升地价成交价格的作用不明显。从成交量的角度看,我们认为对于快速周转以及品牌化的上市公司具有成交量上的提振作用。而深耕三四线市场的上市公司更将藉此获得长期好处,需要特别关注中南建设和金科股份。同时一些高周转品牌公司保利地产、万科、金地集团、招商地产等也将藉此获益。