房地产行业:北京细则强于预期——京版十五条细则点评

事件

2月16日,北京市政府下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。

评述

1、继新国八条,京版十五条细则跟进,第三波调控超预期密集出台, 两会期间地产舆论压力可得到适度缓解。不同于往年,今年房地产调控政策时间窗口选择在春节前后进行,显然,这可适度规避类似2010年两会期间行业成为舆论炮轰目标。

2、外地人在京购房需5年纳税证明。本条款严厉程度超过新国八条,也是迄今为止地方细则中最为严格的,属京版十五条最大看点。外地人在京购房比例大约30%,此举当属猛药,本项需求在未来将遭到严重抑制。

3、认房不认贷,对改善性需求合理放行。跟上海不一样,北京对拥有住房套数的认定标准是认房不认贷,如卖掉唯一套住房之后买入一套可被视为首套房,这项举措对改善性需求持支持态度。

4、随着各地细则的出台并实施,一二线城市商品房成交量将出现不同程度的下挫,外地人购房比例较高的城市如长沙、成都房价可能会出现适度回调,但一线城市的房价仍将难以撼动。

5、趋势性上涨机会尚未来临,未来不排除阶段性反弹的出现,建议长期投资者逢低介入。我们认为,地产实体经济见底才是地产股出现趋势性上涨行情的开始,房地产投资增速是业内关注的标杆指标,因其具有滞后性而可能贻误战机。实证表明,土地大范围流拍对地方财政构成压力, 这也是政策调控压制行业的极限点。2011年房地产企业因销量下滑资金链势必变得紧张,预计四季度土地流拍现象将逐渐变得普遍,政策压制放松, 地产将因此走完一个周期。我们维持2011年一季度行业中性投资评级,建议投资者关注两类公司:一是高周转、业绩确定性高的公司如万科、保利地产、荣盛发展、首开股份;二是“地产+X”公司,如中润投资、中天城投。