房地产行业5月月报:关注房企战略防御,继续"看多地产股"

投资、新开工维持增速趋缓态势,景气回落至08年7月的水平

与FAI 增速趋缓态势类似,房地产投资增速呈现出逐月放缓态势;新开工面积增速放缓趋势更为明显,和去年5月相比,增速已回落了49个百分点; 国房景气指数早已从去年3月顶点105.89拐头向下至102.98,回落至08年7月份水平。由于已预售在建工程需投资额远大于预售前投资额,随着09、10年已预售面积陆续达到竣工,若打压购房政策奏效,预售前的蓄客期限将不断被拉长,投资下滑趋势将会加快!

地产股存货水平合理,财务安全

从1Q11季报数据看,存货/预收款为2.6,是06年来的最低点,显示只要谨慎拿地并控制好预售前的工程投入,地产股存货压力就非常轻。货币资金/(短期借款+一年内的非流动负债)为1.69,远高于06、07和08年水平(06、07年是地产牛市),显示短期偿债能力仍较强。

再库存高潮已过,房企未雨绸缪、积极防御,地方财政压力加大

去年上市房企经历了一波再库存高潮,我们认为这波再库存高潮实质上是对08及09年上半年缺失的弥补。随着调控深入并走入情绪化,行业和生产者已不断被妖魔化,舆论甚至将房价下跌的愿望寄希望于生产者资金链断裂,加上“限购”、“限贷”,使生产者今年难有积极性拿地,纷纷趁手头还宽裕,及时战略收缩、积极防御,招牌挂拿地行为大为减少。今年承担了沉重民生包袱的地方财政正逐渐失去房地产的支援!

维持前期“看多地产股观点”,建议现价买入

“遏制房价过快上涨”正确性毋庸臵疑,但房地产问题结症首先是过去十年房地产繁荣带来的丰厚土地出让金没有用好而不是土地财政有错 !其次是收入分配结构不合理而不是房价“泡沫大” !现有调控手段未根本触及这两个结症,而是“舆论妖魔化”和“情绪化打压”,若这种思路不变,终将造成“激励不相容”的多输格局!另外, 09年以来房价报复性反弹,既是08年被压抑需求的补充释放,也是过去两年货币超发引发通胀的“货币表现”。我们认为,调控应重在改变通胀预期和增加供给,目前有纠偏的必要, 若此将是投资地产股的重大利好。我们维持前期 “今年无论何种情形,持有地产股均有望获超额收益”的观点 !短期推荐具有爆发力的中天城投、华业;下半年看好招商地产、中南建设、世茂股份、万科。