房地产周报:成交环比下滑,央行发声挺首套房信贷

本周平安观点:本周央行召开主要商业银行会议,要求加快首先满足首套房贷款需求,合理确定房贷利率水平以及加快审批发放速度,反映出管理层已意识到信贷紧张对楼市的伤害。草根调研和与主要开发商沟通来看,当前信贷环境仍未见松动,在购房者购房意愿和购房资本均不足的背景下,预计基本面仍将继续下行。我们判断基本面的触底反弹仍需等待市场信贷环境的改善,在行业调整仍未结束的背景下,短期板块投资仍缺乏趋势性机会,投资上仍建议关注具备相对收益基础的大白马:万科,保利,招商。

本周成交:成交环比下滑。本周重点跟踪城市整体成交36665套,环比下降13%,同比下降6%,高于2014全年周均值(33718套)8.7个百分点,低于2013年周均值(43061套)14.9个百分点。其中一线城市环比降18%,二线城市环比降12%,三线城市环比降10%。客户购房意愿指数环比下降。5月5日-5月11日客户购房意愿指数为93.8,环比下降33.6%,较前四周均值下降22.5%,低于2013年均值(103.7)9.5个百分点,低于2014年均值(131.5)28.7个百分点。一手商品房5月日均成交:环比成交转正。5月重点城市日均成交套数环比4月上升2%,同比下降12%。其中一线城市环比降17%(同比降30%),二线城市环比升4%(同比降6%),三线城市环比升16%(同比降18%)。土地市场:成交平淡,延续降温。本周保利置地32.4亿竞得上海杨浦地块;绿地联合体3.86亿摘得常平地块。5月5日-5月11日(第18周)监测的20个主要城市住宅成交面积41万平方米,环比下降55.4%,较前四周均值降65.9%,低于2013年周均值(172万平)76.2个百分点。

一周行业动态:事项:统计局公布2014年1-4月全国房地产开发和销售情况。平安观点:成交继续缩量探底。在信贷持续紧张、购房者预期转变等多重因素影响下,4月全国销售数据延续下滑。单月销售面积和销售额分别为7598万平和5044亿元,同比分别降14.3%和13.9%,环比分别下滑21%和18%。单月销售面积成交创2012年5月以来新低(1-2月合并口径)。前4月全国商品房累计销售面积和销售额分别为2.77亿平米和1.83万亿元,同比下降6.9%和7.8%,降幅较前3月进一步扩大3.1个和2.6个百分点。新开工降幅有所收窄,土地成交放缓。前4月全国新开工面积4.32亿平米,同比下降22.1%,降幅较前3月收窄3.1个百分点,其中4月单月新开工同比下降15.0%,表明库存高企、市场平淡背景下开发商开工意愿仍显不足。前4月全国土地购置面积同比下降6.9%,土地成交款同比增长9.6%,较前3月分别下降4.6和1.8个百分点。其中4月单月土地购置面积下降20.5%,但成交价款仍上涨5.6%表明地价仍在高位运行。在销量持续下滑,信贷资金紧张和地价高企的背景下,预计主流开发商短期拿地仍将持谨慎态度。由于施工面积、土地购置费同比下滑,房地产投资增速较前3月进一步下滑0.4个百分点至16.4%。

风险提示:量价萎缩幅度超预期,需求修复时间过长导致基本面持续恶化。