地产周刊第八十二期:成交放量,板块修复

成交放量上扬,价格小幅上涨。

销量:全国楼市销量继上周企稳后,本周环比上扬,中指研究院监测的35个城市中,只有13个城市环比成交下跌。我们跟踪的重点城市销量指数较上周增加11.0%,比10年均值低42.2%,比09年均值低58.3%,比08年均值低14.8%。本周一线城市成交量较上周增加13.5%,二线城市增加9.0%。

价格:本周一二线城市房价较上周均小幅上涨。我们跟踪的重点城市房价指数较上周上涨3.9%,较10年均值上涨9.1%,较09年均值上涨42.7%,较08年均值上涨56.4%。其中,一线城市上涨3.1%,二线城市上涨4.5%。

库存:受近期开发商推盘影响,本周重点城市可售量较上周再次上升。我们跟踪的重点城市消化周期指数已经连续八周保持上升,本周环比再次上升13.1%,达到188.7。

未来成交展望:全国楼市成交量自上周止跌企稳后,本周开始上扬,特别是京沪两大一线城市成交开始放量。我们预计未来成交回暖的趋势仍将会持续,总体水平将会恢复到10年成交均值的8成左右;房价方面,短期内由于成交旺盛,将保持稳定或小幅上涨,中长期我们仍然维持年内窄幅振荡的判断不变(10年成交均值的-10%~10%)。

二手房市场:成交持续下滑,价格保持稳定。本周京津深杭四城市二手房成交波澜不惊,总体较上周继续小幅下滑。深圳表现稍好,北京、天津和杭州成交均比10年均值下滑40%左右。二手房成交均价节后以来保持稳定,较10年温和上涨。

投资建议:成交放量,板块修复。我们前期的判断是正确的,在政策没有持续加压的情况下,三月楼市销量迎来了企稳反弹,特别是京沪两大一线城市成交量放量上扬。现实中的需求价格弹性是如此之强,随着供应高峰的来临,以及开发商的主动促销,我们有理由对接下来两个月的楼市成交保持乐观。但持续的成交放量或许会让房价再次抬头,政策有可能再加压。

地产股的投资策略方面,地产板块的估值目前已达历史底部,我们重点关注的地产公司,10年平均静态市盈率为15倍,11年平均动态市盈率仅为11倍,同时11年业绩高度锁定,具备足够的安全边际。虽然趋势性的行情难觅催化器,但估值修复的空间尚存,建议继续持有。投资组合为保利地产(绩优龙头,高增长,业绩锁定且弹性大)、荣盛发展(二三线高周转龙头,政策压力小)、世茂股份(商业地产龙头)。

风险提示:楼市僵持时间过长。