房地产周刊:流动性恐慌蔓延,板块估值急跌

上周(2013/6/17-2013/6/24)17个城市合计成交344.8万方,环比上涨39.1%,价格环比下跌2.6%,截至上周6月日均成交量较5月仍下跌2.5%。

上周供应放量,预计这一趋势本周仍将延续,6月销售量环比持平微涨,3季度考虑按揭贷款可能收紧,去化率有下降趋势。从上层态度来看,金融业调结构去杠杆仍在进行中,对股市产生的短期影响基本见顶,但未来可能继续发酵。目前龙头股平均动态市盈率7.3倍,万科、保利已跌至6.3倍,近历史低位,短线反弹可期。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的17个城市合计成交面积344.8万平米,环比增加39.1%,其中,北上广带动一线城市环比增加28.77%;二三线城市环比增加43.1%。价格指数环比下跌2.6%,其中,北京和广州涨幅居前,深圳和宁波跌幅居前;15大城市新增可售面积环比增加53.3%,可售存量指数环比上升0.89%,3个月移动平均去化月数上升0.5个点至11.4,3个月移动平均批售比上升0.02个点至1.12。已连续12周上涨。

政策宏观动态:近期市场资金面较为紧张,Shibor持续走高,从国务院总理李克强和央行的表态来看,金融业去杠杆仍将继续;房产税方面近期有北京和深圳分别辟谣上报房产税方案传言,消息显示住建部500城市住房信息联网工作进展缓慢;另外,国家统计局公布的最新70个大中城市房价信息显示5月份环比上涨的城市65个,较4月环比上涨城市个数减少2个。

上市公司动态:截至上周,中银国际关注的26家房地产上市公司中25家公司公布了5月销售情况,目前已公布5月销售数据的房企销售额月环比增幅为14.62%,年初至今累计销售额同比平均增幅为47.71%,房企销售情况良好,同时近期房企拿地及融资活动也较为积极。

投资评级和建议

地方调控及开发商的主动压盘使得6月新推盘不达预期,去化率5-6月持续走低。流动性恐慌下地产板块继续大跌,目前已接近去年11月低点。

我们认为在市场全面预期流动性紧张情况下,杀跌金融地产在情理之中,由于流动性调结构压力剑指房地产业,未来一段时间新增按揭贷款将首先受到影响,从而继续影响到3季度去化速度。但目前万科、保利仅6.3倍的动态市盈率水平已至近年低点,恐慌性反应过后,短线反弹在即。建议逢低买入以万科为代表的低估值、低负债率的绩优企业,中型公司方面仍建议关注华夏幸福。长期看,如果央行调结构态度强硬,板块未来半年估值仍将承压。