房地产周刊:大量推盘推高成交量,红五月将迎来价格战

上周(4月23日-4月29日)我们观察的17个主要城市成交量342.8万平米,成交量已回复至3月底水平,4月成交量同比上涨约23%,环比下跌约22%;政策方面,热点主要为“公积金条例修改进入调研期,传住建部酝酿刺激刚需政策”,不过,住建部随即就否认了酝酿新政策出台的传言。我们依然维持前期观点,行业限购等核心政策不松,但刚需支持政策微调仍将持续,未来5-6月份推盘量加大,成交回暖仍将延续,但去化表现仍相对较差,价格仍将继续进一步下探,随着成交量的持续回暖,短期内地产股操作性有所增强。但长期来看,房企价格实质性的下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀,我们维持对板块的中立评级。

支撑评级的要点

政策动态:上周,房地产行业政策热点主要为“公积金条例修改进入调研期,传住建部酝酿刺激刚需政策”,加之上上周全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款政策以及沈阳等多城市的普通住房价格标准提高,这些信息的综合作用引发市场对于行业政策微调的进一步联想。不过,住建部在25日随即就否认了酝酿新政策出台的传言,同时强调“抑投资,支持合理购房需求”政策一直未变。然而,值得注意的是,在3-4月的成交回暖中,刚需支撑起来的成交回暖已经超出市场原先的预期,市场对于刚需的购买力也开始重新估量,因此,市场对于支撑刚需的微调政策寄予了更大的希望,成交持续回暖与否也将一定程度上取决于此。

公司信息:上周,中银国际关注的房地产上市公司中万科A、中南建设、亿城集团、阳光城和新湖中宝公布了融资担保事项;陆家嘴和泛海建设公布了其他事项。

股价表现:以上周的表现来看,沪深300指数上涨2.97%,申万地产指数上涨3.15%,跑赢大盘。以近一个月的表现来看,沪深300指数上涨9.31%,申万地产指数上涨12.91%,表现强于大市。在我们覆盖的上市地产公司中,表现最好的为京投银泰,涨幅为34.2%;表现最差的为中航地产,跌幅为3.6%。

市场概况:上周,我们观察的17个主要城市合计成交面积为342.8万平米,环比上涨14.2%,同比上涨41.8%,成交量已回复至三月底水平;另外,4月前29天的成交量已经同比上涨约23%,环比下跌约22%;一线城市成交量涨跌各半、二三线涨多跌少,其中,一线城市广州和上海涨幅居前,二三线城市重庆和成都涨幅居前;价格指数环比上涨5.7%至165.7,17个城市价格涨多跌少,其中,深圳和宁波周涨幅居前,武汉和苏州等五城市跌幅居前,微跌0.1%;可售存量指数环比上涨6.6%至100.9,由跌转升,同时,十大城市新增可售面积为489.1万平米,与去年同期相比上涨57.2%,十大城市新增可售面积创下2010年40周以来的新高。

投资评级和建议:

我们依然维持前期观点,行业限购等核心政策不松,但刚需支持政策微调仍将持续,未来5-6月份推盘量加大,成交回暖仍将延续,但去化表现仍相对较差,价格仍将继续进一步下探,随着成交量的持续回暖,短期内地产股操作性有所增强,重点关注行业龙头公司(招商地产、万科A等)和快周转、低价走量的二三线地产股(中南建设、首开股份、荣盛发展)。但长期来看,房企价格实质性的下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀,我们维持对板块的中立评级。