房地产行业:帆没动,趋势仍然向下

事件:昨天(2014/3/6)地产股大涨,龙头地产普遍涨势喜人,我们认为主要有三个原因:1、2014 年GDP 目标7.5%,重新燃起市场对保增长的期待,保增长首先是地产;2、住建部部长提出“双向调控”,叠加保增长预期,市场对政策面理解偏正面;3、万科发布年报,大幅提高股息率至5.6%(未含税),并表示未来将稳步提升分红派息;

对此,我们的理解比市场要悲观一些1、 政策面已经早就不存在更严厉调控的可能。

2、 房地产市场、土地市场乃至房地产投资还没有哪一项出现持续快速下滑,现在谈“保增长”为时尚早。

3、 所谓“双向”调控,我们理解仍然是老一套思路,即改变一刀切的调控,对于目前全国楼市冷热不均的现象,给予地方一些微调的自主权,对于三四线城市会控制供应量。这与之前的思路没有本质区别。

4、 万科加大了对股东的分红派息力度,派息率达到30%,与港股接轨。按最新股价的股息收益率达到5.6%(未含税),收益率较高。但这是维持在股价不向下波动的情况下。因此,股息率其根本仍然是对行业未来趋势及公司股价的判断。

维持“同步大市—A”投资评级

我们认为房地产行业刚刚开始进入调整期,政策没有也不会有变化,真正的变化要等到土地市场及房地产投资大幅下滑时才能预期,现在为时尚早。此外,需要不断投入资金的房地产行业,长期看,持续高分红未必是好事。对于股价而言,高分红但股价依然低迷的案例比比皆是,周期性行业而言,决定股价的是趋势。我们认为房地产下行才刚刚开始,有效市场空间的大规模下降、房价的调整才初露端倪。

维持我们的组合,认为房地产正式进入大调整周期,推荐转型类企业华业地产、新华联及独特模式的华夏幸福,工业用地升值主题的金隅股份。

风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期