关于近日多部委一系列强化调控措施的点评:短期调整后或再度带来价值修复机会

事件:

为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委近日分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。

点评:

1:调控再度加码,坚决打击投资性需求,重在抑制房价

从7月份开始,住宅市场经过短暂的休整后成交量就逐步回暖,近期进入金九银十的黄金期,市场又出现排队抢房、抢购的现象、房价有再度抬头趋势,在此基础上国家再度出台调控政策,此次调控政策在新国十条基础上再度加码,过去对三套房贷只是少数房价过高城市进行限购,大多数城市决定权仍然在银行,此次对三套房政策实行一刀切。对首套住房贷款比率再度上调到30%,这些都体现了国家坚决打击投资性需求,甚至不惜错杀改善性需求,坚决抑制房价的决心。

2:房产税渐行渐进

此次政策也再度重申加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。征收房产税是势在必行的,但是由于一些技术和程序问题,所以说房产税并不像其他政策那样容易出台,但是从目前的情况来看,房产税的出台时间将会不远,预计十二五可能将有较为明确的规划。

房产税对于地产股来说属于最后一只靴子,这只靴子何时落地对股价走势影响较大,我们认为持有环节房地产税的开征可对房地产的短期交易带来影响,但并不能对房地产的周期产生长远影响。房价涨跌的大趋势最终由人口、城市化进程、经济增长、居民收入决定。房价在上升阶段房产税全部都可以转嫁给消费者,不但不能抑制房价,相反还会导致房价更高。因此税收只是个调节手段,不会改变基本大趋势。因此对于房产税不必过于恐慌。不过在房产税这只靴子没有落地以前,地产股的走势仍然有一定反复。

3:10月份成交量将受到显著影响,房价在四季度有望出现调整

我们认为进入四季度,市场供应量将显著增加,但是需求在此次严厉的政策调控下将再度被抑制,成交量10月份将出现萎缩,个别资金偏紧的地产商将有降价的动力,房价将得到有效抑制。

4:操作策略:股价短期调整或再度带来地产股估值修复机会

总体来看,目前过于严厉的政策,只可能是一个为了抑制疯狂房价上涨的一个临时政策,随着房价下跌,政策会逐步松动合理释放部分改善性需求并辅以更为长期的政策进行对冲。而长期政策可能就是保障房建设和房产税的推出。而地产股目前的估值已经处于历史底部,长期投资价值已经逐步显现。政策对股价的打压或再度带来估值修复的机会。可关注能适应政策调控,快速开发周转类的公司,如万科、保利、金地、首开、荣盛发展。以及一些受益城市化的二线地产龙头,如福星股份、苏宁环球、中天城投等公司。