房地产行业周报:销量底部正在夯实

房地产市场总体销售情况

第9周(12/2/20-2/26),京沪穗深等18重点城市新建商品房销量继续表现出回暖的态势,平均环比涨幅达18%,环比增幅有所放缓。各城市间成交表现有所差异,与往年相比,北京、青岛、苏州、厦门等地回升情况好于历史同期,重庆、昆明成交较不理想, 上周成交有所回落,而济南、天津等地因去年同期?限购?的?催购?效应导致基数较高,近几周同比增速数据较不理想,综合整体情况,目前成交整体与去年销量底部震荡的区间持平,尚未脱离底部区域;新房成交均价震荡下行;调控引发的开发商战略防御效应开始显现,自1月以来,市场可售量出现了两年以来难得的下降趋势,近期成交以消化库存为主,重点城市可售量平均下滑0.7%,供应压力出现缓解的迹象。

行业一周要闻

①国务院推进户籍制度改革,促进城市化进程;②2012年上海个人住房房产税应税价格标准将有所调整,由去年的低于28426元/平方米调整至低于26896元/平方米;③上海外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房;④调查显示:英国房地产市场将持续低迷;⑤美国楼市企稳迹象明显,美联储对经济谨慎乐观;⑥多地开发商?售楼优惠? 有创新。

行业一周要闻及土地市场动向

①国土部发布2012年房地产用地管理和调控重点:坚持调控不动摇、保持土地市场平稳运行稳定市场预期、促进形成有效供应、处臵闲臵、打击土地非法转让;②国土部副司长称:溢价率超过50%需要上报,土地流拍也需上报;③广州南站地块出让首次突破?零举牌?;④宁波出让两宗地,总价18.7亿元。

上市公司一周动态

①中海14.5亿佛山千灯湖拿地,占地约20万方;②正在兴建的中国第二、世界第三高楼--606米武汉绿地中心,目前正计划更改规划进行拔高,很有能超越上海中心(632米),成为中国第一高楼;③泛海确认涉矿属实;④绿地以2.35亿元拿下海珠区两幅商业地;⑤瑞安房地产拟增发7500万美元三年期优先票据,年利率约为9.75%。

行业估值及投资策略

3月份需警惕基本面预期改善后的焦虑①若改善程度超预期将导致?政策倒退?预期增强, 这将导致去年4季度在底部进场的资金兑现收益,因为这一阶段看多地产股的资金多是博弈政策和流动性松动②若低于预期,有可能导致一月下旬及二月份进入的资金兑现收益,这部分资金是在基本面出现企稳、改善后进入的,多配臵?地产+题材?的中小盘小市值股③政策、流动性短期难现新利好,3月份需 ?投资和拿地大幅下探?来倒逼中央提升?对地方政策松动的容忍度?,但前期股、楼市的正向变化显然会在短期内改善开发商预期,?倒逼?短期难发生从未来4-10个月看,仍维持年度策略?看多?的逻辑和观点,认为今年地产股将呈现逆周期的投资机会,在复杂的经济形势下,政策极端不友好的地产股是唯一有政策对冲的板块,继续建议超配。但短期看,地产股或会出现一定幅度调整,但调整方式不会剧烈,最差情形是3月份板块略微跑输大盘,短期推荐组合: 杠杆低(或融资成本低)、PS 低、PCF 低、流动性好、且去年销售有增长的公司,推荐顺序金地、万科、保利。