房地产行业周刊:激进拿地助推 13年预期,股价急涨积聚短期风险

元旦前一周市场表现强劲,新年第一周虽受节假日影响成交环比有所下滑,但同比仍保有84%的增幅,总体而言近两周延续了12 月积极的成交气氛,市场预期改善明显;价格方面主要城市持续微涨,12 月中指价格指数已转为同比上升;虽然价格回升较明显但政策近期风险仍不大,万科谋划B 转H 股,以及年末上市公司激进的拿地态度将助推资本市场对2013 年重点城市房地产市场和主流企业销售增长的积极预期。短期风险来自板块股价的快速上涨,我们的重点关注公司2013 年平均市盈率已经达到10 倍左右,距离我们预期的乐观估值上限12 倍市盈率已经不远,建议投资者暂时观望,等待回调。

支撑评级的要点

政策宏观动态:土地法草案提请审议,删除征地补偿30 倍上限条款,补偿金不落实不得征地,但未进行表决,从趋势来看征地补偿金额提高、征地范围减少将是趋势;住建部城乡建设工作会议提及2013 年会继续实行限购措施,要坚决抑制投机、投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求,保障性安居工程建设的任务是基本建成460 万套,新开工600万套;国土部加强土地督察,约谈多个城市;中指院百城价格指数连续第7 个月环比上涨,且同比增幅转正。

上市公司动态:中银国际关注的房地产上市公司中已有8 家公司公布2012 年销售情况,均超额完成销售计划,销售额年度平均同比增幅为18.4%;万科于12 月26 日起停牌,如顺利完成B 股转H 股将有助于提升估值及开拓海外融资渠道;房企年末巨量拿地,万科以143 亿资金收获498 万方建筑面积,另外金科股份、华夏幸福、首开股份等多家房企也公告拿地;房企投融资亦十分积极。

市场概况:(1)元旦前周(2012 年12 月24 日-2012 年12 月30 日)我们观察的17 个主要城市合计成交面积为488.6 万平米,环比上涨10.1%;17个城市成交量涨多跌少,其中,一线环比上涨10.7%,二三线环比上涨9.8%;价格指数环比上涨2.1%,其中,宁波和深圳涨幅居前;(2)元旦当周时值假期,我们观察的17 个主要城市合计成交面积为305.5 万平米,环比下跌37.5%,除厦门上涨24.0%之外,其他城市均环比下跌,其中青岛和杭州分别以70.6%和45.6%周跌幅居前;价格指数环比上涨5.3%,其中,北京周涨幅居前,重庆周跌幅居前。目前可售存量12 周移动平均去化月数为10.24 个月,较10 月份数据有明显回落。

投资评级和建议:

元旦前后主要城市延续了12 月的强劲成交势头,房地产企业已公布的全年销售数据良好,12 月成交均价回升明显,板块表现活跃;与此同时万科停牌带来的B 股转H 股预期也带动了相关含B 股地产股一波上涨;而12 月以万科为代表的房企拿地态度激进,显示龙头公司对2013 年的预期极为积极,有助于再度激发市场对地产板块的信心;在3 月之前的政策窗口期,地产股有望反复活跃。

然而我们也必须提示,由于板块短期上涨过快,短期风险集聚,目前主流地产股13 年市盈率估值在10 倍左右,接近我们预计的12 倍乐观估值上限,建议短期观望逢低介入。个股推荐不变,仍为万科、保利地产、招商地产、荣盛发展、金科股份、华夏幸福等。