房地产行业:北京大幅上调土地增值税预征税率点评

土地增值税预征税率由2%-3%上调至2%-5%:

3月25日,北京市地方税务局发布了《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》,主要对土地增值税的预征税率进行大幅提高,与2010年11月的政策相比,税率有了进一步提高。

(1)原规定中容积率1.0以上商品房项目,统一按照2%的税率进行土地增值税预征。而本次调整为按照不同的预计增值率按照2%-5%的预征率进行预征。具体细则为:预计增值率低于50%的,按照2%预征;增值率高于50%低于100%的,按照3%预征;高于100%而低于200%的按照4%预征;高于200%的按照5%预征。

(2)原规定中容积率1.0以下的商品房项目预征税率由3%,调整为不低于3%。

上调对高档住宅影响大,普通住宅开发几无影响:

我们认为,土地增值税的严格征收是大势所趋,去年预征税率已经有所上调,今年北京继续上调预征税率,从详细的征收办法来看,利润率较高的非普通住宅上调的比例较大,而50%利润率以下的普通住宅基本上没有影响,上调所针对的基本上属于利润率较高的高端住宅。

根据我们的测算,毛利率低于50%的项目,预征税率基本上与之前的政策持平,为2%;而毛利率大于50%的项目,预征税率则提高至3%-5%。基本上容积率低于1的项目,预征税率将由之前的3%上调至4%-5%左右。

企业利润影响小,将倾向于开发普通住宅,其他城市或效仿:

一般有预征后清算与核定征收两种方法,预征是指开发商在项目未进行土地增值税清算前,按照项目销售额的一定比例(多为2%)进行土地增值税预缴,待项目竣工具备清算条件后进行清算。上调预征税率将一定程度影响开发企业的现金流,但对利润的影响非常小。主要开发普通住宅开发的企业将不会受此政策影响,因此,未来有更多的企业将倾向于进行普通住宅开发。其他城市或会效仿。

房价上涨预期越来越强烈,仍需再出政策,地产股需谨慎

最近几天行业指数出现较大程度上涨,我们认为是由于各地方政府较高的房价调控目标给了市场信心,但我们看法则正好相反,国务院出台的政策极有可能在短时间内由于地方政府的消极配合而功亏一篑,10%以上的房价调控目标扭转市场对房价的预期,随着近期推盘量的上升,楼市将会再掀量价齐涨,中央需要再出政策予以控制。

房地产行业目前处在景气下降周期的前端,我们维持行业“中性”评级,但我们仍看好三、四线城市以及部分特殊区域楼市。建议布局三、四线城市地产股荣盛发展、以及珠海地产股华发股份、格力地产、世荣兆业,以及价值低估较多的南京高科。