房地产行业:新一轮政策出台,不再是“空调”

房价飙升激出升级版“国四条”。此次国务院新出台的国四条可视作年初发布的国十一条的加强和升级版,不仅严厉、且针对性强,调控力度超出我们预期。我们认为,中央政府祭出如此严厉的手段,一方面是为了防止资产泡沫进一步膨胀,造成金融风险。另一方面,在前期房价越调越高的情况下,政策已经失去了公信力。如果仍然维持逐步收紧态势,短期内改变不了大众对房价一致看涨的预期,反而会进一步加剧政策失效的局面。为了重建市场预期,管理层不得不下一剂猛药。

更严格的住房信贷政策将对楼市产生实质影响。为抑制不合理的住房需求,新政策对于贷款购买二套房的家庭,贷款利率由银行自主风险定价,变为不低于基准利率的1.1倍,首付款由不低于40%上升到50%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付比例不低于30%;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。该政策比07年首次提出的二套房贷政策更为严苛,我们认为将对购房需求产生实质影响。首付款和贷款利率的进一步提高,对于利用金融杠杆购买多套房产的投机者而言,信贷额度收紧影响了他可以撬动的房产规模;而对于自住需求中占比很高的改善型需求,他们买新房时基本都会选择90平米以上户型,而且很可能首套住房仍在按揭当中。因此,更严厉的按揭政策,将直接影响投资需求和改善需求的购买力。而这两部分需求的部分撤出,无疑会给沸腾中的楼市降温,打破大众对房价一致看涨的预期。而预期的改变,将不仅影响上述两类需求,还会进一步影响迫于房价持续飙升提前释放的恐慌性刚需。