房地产行业:北京等城市新一轮调控出台,短期抑制过热成效将明显

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近日,多地陆续出台新一轮楼市调控政策。继北京以后,石家庄、郑州、广州、长沙分别出台及升级楼市调控政策,抑制春节后新一轮的房价过快增长现象。

点评:

3月17日,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行等联合举行新闻发布会,公布北京楼市调控新政策。居民家庭名下在本市已拥有1套住房,及在本市无住房但有商业性住房贷款记录及公积金住房贷款记录的,购买普通自住房首付比例不低于60%,购买非普通自住房首付比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的住房贷款(含公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。实质为执行“认房又认贷”,并且提升二套房首付比例,收紧贷款。

石家庄发布《关于加强房地产市场调控的意见》明确:首套房商贷首付比例不得低于30%;二套房商贷首付比例不得低于40%;非本市户籍居民暂不得购二套房,购买首套房须提供两年内连续缴纳12个月及以上个税纳税证明或社保缴纳证明等系列措施,适用范围为长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区。意图抑制非本市户籍居民投资投机购房,稳定当地楼市。

广州发布的新政也明确采取“认房又认贷”的规定,对于在广州无房但有房贷记录的,采取普通住房首付四成、非普通住房首付七成的措施;同时提出了单身人士限购1套,非广州户籍居民家庭需要5年个税缴纳证明或社保缴纳证明,并不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房等政策。

郑州宣布,凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

长沙新政策规定:暂停对在限购区域内已拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房;无住房的非本市户籍家庭限购一套住房;首套房首付比例不低于30%。湖南省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购一套新建商品住房。补缴、补办个人所得税纳税或社会保险缴纳的证明不予认可。

我们认为,一线城市此轮的楼市调控相对较严,主要为实施“认房又认贷”政策。针对春节后房价的快速上涨,将能形成短期内迅速冷却的效应。而像石家庄、郑州、长沙等二三线城市,主要意图为限制外地的投资投机购房需求,以求稳定当地楼市,新政也将取得一定成效。这是去年“930”及国庆期间密集出台楼市调控政策后,又一轮密集且较严的楼市调控政策的出台。

而未来是否有更多城市跟进,我们认为由于一线城市已经出台了“认房又认贷”,并且调高首付比例等“辣招”,预期短期内对楼市炽热情况将会形成有效的冷却效应。一线城市将进入政策成效观察期。而部分二三线城市实质上自去年四季度以来房价上涨相对平缓,本轮政策主要针对非本市户籍居民的

投资投机购房需求。未来更多城市跟进,可能性存在,但整体不会有一线城市严厉,意图在于稳定本地楼市,有利于长远发展。

一线城市,北上广深,长期以来人口持续流入,而土地及新房供应量不足等情况明显。目前也没有看到有有效的解决及缓解措施,政府出台的短期性行政措施,将难以改变一线城市楼市的继续走强。

而另一方面,两会期间中央领导层除提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”的言论外,促进三四线楼市去库存也一并被提出。相信“因城施政,调控与去库存同在”将是贯穿17年的楼市政策主基调。

对于地产股来说,我们认为,由于过去十年,多轮的楼市调控与刺激政策更替出台,对于房企,特别是实力及经营能力较强的上市房企,可谓是司空见惯。大部分上市房企应对政策的变化更替,以及预防经营风险能力较强。而在调控中,强者进一步扩大市场份额情况更为突出,行业集中度提升,强者愈强情况将会延续。

本轮地产调控政策,短期内对于地产股走势可能带来一定的抑制作用。但从过去多轮的调控观察,市场消化政策的负面影响时间将不会很长。16年以来地产板块整体走势跑输大盘,16年销售情况理想业绩增长确定。当前地产板块整体估值较低,在业绩带动下存在补涨需求。我们认为如果出现优质蓝筹地产股估值下调将是较好的介入机会。维持板块“推荐”投资评级,建议投资者逢低配置业绩理想估值较低的蓝筹地产股。