房地产行业:内房政策的外张内弛

内房股年初至今跑赢大市–虽然中央政府曾多次表明国家的房地产调控政策不能放松,但由于早前人民银行表示要支持首次置业的信贷需求,加上地方政府种种试图放松调控的举动,令市场对政策松绑不断存有憧憬,大部分内房股由年初至今皆跑赢大市。

地方政府的财务困难是放松政策的诱因–地方政府的财赤在过去的10年间急升4.9倍,而且财赤每年均录得增长。鉴于土地收入占比较大,地方政府一直依赖出让土地的收入来支持开支,但由于房地产市场受到调控政策影响,令发展商买地的资金及意欲下降,土地市场的成交及价格因而受到影响。因此,地方政府有放松调控政策的诱因及冲动。

惯常政策放宽的手法–地方政府惯常使用的政策放宽手法主要有︰1)财政补贴、2)提供购房落户、3)放宽限购/限外条件及4)调高限价上限。

低调执行放宽政策多取得成功–据我们观察所得,地方政府的政策放宽只要没有抵触限购令,又或者无官方公告,只是低调地执行,中央一般不会或难以阻止。

佳兆业(1638)为行业首选–我们认为中央今年内不会改变其调控基调,但地方政府仍会暗地放宽调控政策,故内房股今年内预计仍会跑赢大市。

我们认为三、四线城市的物业销售表现仍会较一、二线城市为佳,主要因这些城市多不受限购令影响,以及政策变动较不受中央及传媒关注。

另外,一些在去年恶劣的经营环境下仍能达到销售目标、而今年同样录得销售增长的内房股的股价表现亦将优于同业。由于佳兆业符合上述条件,我们认为是行业首选。