房地产行业周刊:一线给力,二线乏力

要点:

一线给力,二线乏力

销量:本周楼市成交环比上升,一线城市大幅放量。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升9.1%,比10年均值低18.0%,比09年均值低40.8%,比08年均值高20.9%。本周一线城市成交量环比大幅上升26.5%,其中北京环比35.3%、上海41.5%、深圳64.2%,二线城市环比上升2.0%。

价格:本周房价环比结束了连跌三周的态势,环比小幅上涨,我们跟踪的重点城市房价指数较上周上涨3.8%,较10年均值上涨9.3%,较09年均值上涨42.9%,较08年均值上涨56.7%。其中,一线城市上涨6.4%;二线城市上涨1.7%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比上升5.8%,达到182.3。一线城市库存指数较上周上升3.2%,为116.8,可售面积3128万平米,创09年3月以来的新高;二线城市上升2.6%,为119.5。

未来成交展望:“金九银十”未现开门红,我们认为楼市在接下来几个月大幅放量的可能性依然不大,一是需求方面,房地产“买涨不买跌”的主观心态较为严重,而目前房价已进入下降通道;二是政策方面,信贷未放松,加息声又起,二三线城市限购令要求8月底出台,也反映出政策对于三季度房价反弹的警惕;三是过去的统计数据显示,楼市成交更多地取决于宏观经济、政策环境及市场情绪,季节性因素并不明显。考虑到10年9、10月份成交放量的因素,“金九银十”同比上升的可能性不大,但环比7、8月份应有所上升。

二手房市场:成交分化。我们跟踪的重点城市二手房成交环比呈现分化。具体数据为:北京环比上周52.7%,较10年均值-42.0%;深圳环比26.8%,较10年均值-66.8%;杭州环比-11.6%,较10年均值-59.0%;天津环比21.6%,较10年均值-44.7%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微涨。

投资建议:逢低增持高周转龙头。地产股的投资策略方面,

(1)房价已在回落中,政策效果开始显现,短期政策应已到顶,后续即使政策出台,边际效应递减;

(2)二三线城市限购令低于预期,未来各地政策恐以宽松为主,且效果存疑;

(3)高周转龙头在弱市中更显优势。建议投资者逢低增持高周转、业绩高锁定的龙头保利、万科、招地,并介入因二三线限购政策而错杀的荣盛发展。