房地产行业:国发〔2013〕6号文对房地产市场影响深远

事件:为落实十八大“收入分配制度改革”要求,推进十二五规划实施,5日晚间国务院公布了国发〔2013〕6号文,要求各地区、各部门抓紧研究出台“收入分配改革”配套方案和实施细则。

投资要点:

国发6号文对房地产税、住房双规制及领导干部收入管理等均有专门规定,涉及房地产税及干部财产公示问题,在范围和时间上均超出市场的预期。市场预期新一届政府对房产税等的表态在两会后,对干部财产公示的范围和时间亦是超预期的来的早。文件要求各有关部门,抓紧研究出台配套方案和实施细则。我们认为,国发6号文对未来的房地产市场将产生深远影响。

1、完善房地产制度建设,房地产市场双轨制市场化发展方向明晰,行政调控手段有望逐步退出,有利于行业生态环境的改善。税制改革对市场的影响,需要看具体政策细则、范围及力度,目前难以判断其对市场的影响。但房地产税制改革涉及范围之广、时间之早,体现了新政府市场化调控楼市的决心。将通过完善保有、交易等环节,房产税计划扩大试点,并且将细化住房交易差别化税收政策,加强存量房交易税收征管,还将研究适时开征遗产税等方式来进行。2、加大保障性住房供给。建立市场配置和政府保障相结合的住房双轨制,有利于行业市场化走向正轨。“十二五”末城镇保障房覆盖面达到20%左右,体现了新一届政府落实保障房的坚定决心,也是当前经济发展的需要。3、加强领导干部收入管理。全面落实《关于领导干部报告个人有关事项的规定》,严格执行各级领导干部如实报告收入、房产、投资、配偶子女从业等情况的规定。该条规定若在短期内严格实施,将迅速增加二手房的供应量,对于供应紧张的一线城市将缓解供需矛盾,对于货量充裕的其他城市将造成一定的供应压力。

国发6号文是新一届政府第一次以正式文件对房地产税、住房双规制等市场化改革思路及干部财产公示制度的表态,若落到实处,对房地产市场影响深远。短期内可能对市场构成一定的冲击,中长时期内将为行业营造良好的发展环境。鉴于市场对上述制度思路有一定预期,目前板块估值相对合理,但出因台时间、部分内容超预期,短期内板块估值维持震荡格局,等待配套方案及实施细则明朗后寻找方向。