长城地产周刊第一百一十期:成交小幅下降,价格小幅上涨

成交小幅下降价格小幅上涨

销量:本周楼市环比上周小幅下降,我们跟踪的重点城市销量指数环比下降1.1%,比10年均值低8.1%,比09年均值低33.2%,比08年均值高42.9%。本周一线城市成交量环比下降7.2%,二线城市环比小幅上升1.9%。

价格:本周房价环比小幅上涨,我们跟踪的重点城市房价指数环比上周上涨1.4%,较10年均值上涨6.1%,较09年均值上涨38.7%,较08年均值上涨52.1%。其中,一线城市上涨1.5%;二线城市上涨1.3%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比上升3.2%,达到196.5。一线城市库存指数较上周上升0.7%,为126.3;二线城市上升0.7%,为122.7。

未来成交展望:我们认为受制于有效需求的不足,楼市在接下来几个月放量的可能性依然不大,一是需求方面,房地产“买涨不买跌”的主观心态较为严重,而目前房价预期已开始扭转,购房意愿在下降;二是信贷方面,部分银行首付贷款利率上调,购房成本再次上升;三是政策方面,住建部虽表示限购令未来会放松,但放松是有前提的,即替代政策房产税的铺开,同时,房产税受制于个人住房信息平台建设的制约,短期内不可能全面开征。政策虽已进入观察期,但仍未达到放松的临界点。限购令在短期还将延续,我们认为明年上半年放松的概率很小,至少明年下半年才有逐步放松的可能。在政策继续紧缩的前提下,楼市的低迷期很可能将持续至明年一季度。

二手房市场:成交分化。具体数据为:北京环比上周14.8%,较10年均值-39.0%;深圳环比-7.8%,较10年均值-67.4%;杭州环比23.6%,较10年均值-41.3%;天津环比-4.0%,较10年均值-54.3%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比小幅上涨。

投资建议:地产股的投资策略方面,我们认为限购令在明年上半年放松的概率很小,至少明年下半年才有逐步放松的可能;珠海限购令出台,这是继8月二三线城市限购令出台两月后首个出台限购令的城市,也让限购放松预期落空。我们提醒投资者的是,目前行业下行、楼市销售受阻、但政策仍不具备放松的条件,是制约板块估值水平的主要矛盾。因此,过去两周地产股的反弹可能尚并不具备持续性。在板块缺乏催化剂的情况下,虽有无奈,但我们也只能“静观其变”,等待政策松动,建议投资者继续保持谨慎,防御性配臵龙头万科、保利、招地。

风险提示:楼市硬着陆