房地产10月报:银十销售应声企稳,年末政策环境持续向好

2014年1-10月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降5.5%和增长12.4%,销售面积和销售额分别同比下滑7.8%和7.9%。随着按揭新政推出,10月销售止跌回升至去年同期水平,带动6月以来单月投资增速首次回升,单月新开工面积则同比大幅回升43%。但土地市场依旧处于冰点,40城土地成交降幅继续扩大,而供应端收缩推升地价回升,叠加新增库存持续上升,不利于投资的恢复,预计年内投资增速仍将维持低位。而到了年末,政府稳增长的意愿开始显现,近期央行MLF投放流动性,地方上调普通住房认定标准等措施显示楼市政策环境持续向好,预计4季度行业销售缓慢放量,利好房企年末的业绩冲刺。板块方面,在地产行业经济支持地位不变的前提下,区域主题和国资重组注入主题均将是行业2015年值得重点关注的内容。我们维持板块增持评级,推荐主流房企配置:华夏幸福、万科、保利地产、招商地产等,高杠杆房企推荐:阳光城;转型房企:世联行、中南建设、冠城大通等可以长期关注;国企改革类房企:建发股份、华侨城。

支撑评级的要点

1-10月,房地产投资同比增长12.4%,较1-9月回落0.1个百分点,单月投资额增速止跌回升至10.7%;商品房新开工面积同比下降5.5%,较1-9月收窄3.8个百分点;施工面积同比增长12.3%,增速较1-9月份上升0.8%;土地购置面积同比止跌回升至增长1.2%,受益销售回暖,单月新开工大幅回升,投资增速也有所企稳,但新增供应继续攀升,地价上行,我们维持全年投资增速10-12%的判断。

1-10月,商品房销售面积88,494万平方米,同比下降7.8%,跌幅较1-9月份收窄0.8个百分点;销售额56,385亿元,同比下降7.9%,降幅较1-9月份减少1个百分点;销售均价6,372元/平方米,同比下降0.2%,较1-9月份收窄0.1个百分点。10月百城价格指数同比环比双跌。

1-10月,房地产开发企业到位资金100,241亿元,同比增长3.1%,较1-9月份提高0.8个百分点。国内贷款同比增长11.1%,增速回落0.7个百分点;自筹资金同比增长13.8%,增速提高2.3个百分点;含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降9.0%,降幅收窄0.1个百分点,单月按揭贷款增速半年来首次回升,显示信贷环境有所改善。

1-10月,40城土地市场成交量跌价升。1-10月40个城市土地供应面积同比下降31%,土地成交面积同比下降23%。1-10月40个城市土地累计成交金额同比下降16%,较上月下滑2个百分点。10月单月,成交土地建面下降52%,而住宅用地成交建面下降43%,土地市场继续处于冰点。由于供应端继续收缩而下游销售止跌企稳,10月土地成交均价环比上升12%,其中一线城市环比上升12%,二线城市环比上升34%,地价大幅反弹不利于投资回暖。

楼市政策环境持续,国务院要求稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件,全国已有超过30个城市落实公积金新政,超20个城市出台了购房补贴、契税补贴等救市措施;住建部表示用市场手段调控楼市是主要方向;住建部部署北上广深编制REITs试点方案。

投资评级和建议

在流动性趋向宽松、沪港通即将启动等大环境的支持下,我们维持板块增持评级,公司推荐包括,受益于改善性需求回升的大公司:华夏幸福、万科、保利地产、招商地产;高杠杆房企:阳光城;转型房企:中南建设、世联行、广宇集团;及维持推荐国企改革房企:建发股份、华侨城。