房地产:更多宏观宽松政策是防止住房需求快速下滑的关键

最新消息。

李克强总理5 月22-23 日在内蒙古调研时释放出了更温和的宽松基调,这意味着政策有望进一步放松,我们的经济研究团队认为这可能会在短期内为经济增长的下行风险提供缓冲(请参阅2014 年5 月26 日中国经济团队发表的报告中国经济分析: 总理讲话基调出现明显变化;政策放松力度可能加大)。

分析。

我们认为政策放松的步伐提速是稳定经济总体需求的重要一步,这将有助于防止住房需求在经济走软时大幅回落。同时,此类倾向于/针对改革的信贷放松也会防止房地产投资加速,此类投资加速可能导致中期内行业调整周期延长。如我们在近期报告(2014 年5 月21 日发表的中国:开发商:房地产业即将步入为期两年的下行周期;对银行/大宗商品/机械股影响负面)中所讨论的,由于行业整体现金流状况欠佳,我们对于为期两年的房地产库存调整周期的看法是基于供应端调整速度将快于需求端放缓的假设。我们还预计如果住房抵押贷款政策在未来几个月放松,那么与政府当前的放松措施相比将更直接的推动住房需求释放。

潜在影响。

我们预计,随着政策放松(尤其是针对需求面)的步伐加速(将最终推动供需在未来两年恢复平衡),我们研究范围内的房地产股估值(基于较预期净资产价值的折让)将逐步向均值回归。我们看好那些布局良好从而能够抓住行业整合加速机遇的开发商。我们的首选股是万科A 和碧桂园(均位于强力买入名单)。我们建议投资者在行业可能面临的下行期避开杠杆较高以及风险回报不具吸引力的房地产股,例如评级均为卖出的瑞安房地产、仁恒置地和金地集团。主要风险:需求反弹强于预期(上行风险);政策实施和住房建设活动成本较预期放缓(下行风险)。