房地产行业周报:成交量趋稳,5月行情基本确定

市场成交量。上周(5月第4周),30个城市共成交406万平米,环比下调5%,其中一线城市持平,除广州下降22%,其余均上涨,深圳涨41%,二、三线城市分别下降7%、6%,整体呈现高位盘整。

5月前4周平均成交量环比4月周均增长17%,较上年同期增加37%,已达到年初以来高点。年初至今共成交6653万平米,较2011年同期减少4%,降幅继续收窄。

12个城市库存8045万平米,环比增加0.3%,去化周期继续下调0.25个月,至12.72个月。

行情分析。上周温家宝总理再次提及稳增长,在国务院会议上,着重将稳增长放在更加重要位置上,使调控政策变动预期再次提升,带动地产板块连续几个交易日上涨,目前点位已创年初以来新高。

对于房地产调控力度见底,市场预期已相对明确,在调控效果逐步显现,以及经济增长乏力背景下,房地产政策逐步松动可以预见,地产开发投资增速放缓影响整体经济在4月份已明显体现,开发商少拿地、少开工,将难以实现保增长目标,但短期内仍将局限于地方政府微调,整体政策着重点将在货币政策的适度宽松,我们认为行业基本面已经筑底,但中央底线将使筑底周期延续较长时间。

5月份市场成交情况已基本确定,已达到2011年2月份以来新高,对于6月份的走势,我们维持谨慎,预计可维持5月成交水平,或有一定调整。一方面,近两周的成交量已呈现高位盘整迹象,以刚需主导的市场价格弹性相对较高,阶段性需求释放之后,可能出现间歇性回调,另一方面5月份高成交量一定程度上由较高的新盘上市推动,参考主要城市的推盘量,6月份或将有所下滑,另外,市场对房价下调预期虽有减弱,但货币宽松带来的购房成本减低,将再次提升市场观望气氛。

板块分析。上周地产板块上涨2.63%,上证综指下跌0.47%,地产股明显跑赢大市。

我们维持原先的判断,影响地产股的主导因素在于市场成交量,中央底线尚难触及背景下,政策预期可阶段性推升指数。预计短期内板块将延续震荡调整格局。个股方面侧重防御性,推荐:保利地产、万科A、鲁商置业、荣盛发展。