房地产行业简评三中全会公报:调控志在长远,短期稳定更为重要

事件:

北京11月12日晚,新华社公布中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报。

观点:

1、 公报中未直接提房地产,但定位很明确在十八届三中全会的几千字公告里面,没有直接提及房地产,与大众住房有关的内容似也只有“确保人民安居乐业”这几个字。我们认为虽然公告中没有直接提及房地产,但对房地产的定位有着明确的表示,这也与之前对房地产的调控有着明确的区别,即要从房地产的金融属性全面地回归到房地产的居住属性,最终“确保人民安居乐业”。

2、 回归房地产的居住属性,整个过程放眼长远由于房地产行业对经济仍起着重大作用,在公报中首先明确要“坚持稳中求进的工作总基调,着力稳增长、调结构、促改革,沉着应对各种风险挑战”。我们认为目前面对的国际形势十分复杂,而国内改革发展面临着繁重的稳定任务,房地产的调控不会出台激烈的措施,短期稳定是更为重要的任务。针对房地产的调控更会采取放眼长远,政府短期的容忍仍会持续,但二至三年后长效机制的政策必会落实。房地产企业仍拥有二至三年的宽限期来进行策略调整,今明二年的销售仍能保持平稳。作为房地产企业也需要放眼长远进行经营策略的调整,需更加注重房地产居住属性来进行今后的战略性布局。

3、 建立城乡统一的土地交易市场,加大市场化对土地资源的更合理配置全会中提出,建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。针对房地产市场而言,公报中明确将建立统一的城乡土地市场和价格机制。我们认为建立城乡统一的建设用地市场,一方面加大土地的供应;另一方面将房地产市场的开发热点由大城市转移到了广大城乡。从而更好地消除城乡二元结构这一制约城乡发展一体化的主要障碍,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果,土地制度的改革对房地产行业的影响将是深远的。

结论:我们认为十八届中央委员会第三次全体会议公报对房地产行业的影响深远,但在今明二年保持稳定更为重要。中央将房地产回归居住属性的态度是很明确的,即“确保人民安居乐业”。政府将通过市场化手段来引导房地产开发的热点由大城市转移到了广大城乡,通过建立城乡统一的土地交易市场,加大市场化对土地资源的配置。从全会公报中我们得到政府将放眼长远,而终极目标是让房地产市场回归居住属性。近期北京市政府已出台今后将加快发展自住型商品住房,预计将有更多城市会采取这一方式。我们认为房地产行业今明二年的销售仍可以看好,从房地产上市公司三季报看,2013年的销售与净利润增长仍好。我们更建关注营业模式较好、资产质量较好的一些房地产上市公司,重点建议关注阳光股份,公司商业开发与经营有很强的能力,现在天津与北京的商业物业有很大的改造和提升空间。另外“一高一低”类的公司年末仍可关注,如万科、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、中南建设、金科股份、鲁商置业等。