房地产行业研究周报:房价拐点在数据上确立

新房成交情况一线成交涨跌互现。本周北京成交8.8 万平方米,环比下降8%,低于年度动态周均34%;上海成交32.1 万平方米,环比上升19%,高于年度动态周均9%;深圳成交6.0 万平方米,环比上升30%,低于年度动态周均11%。

而本周重点监测的15 个二、三线城市中,除重庆、昆明数据缺失外,有7个城市成交环比下降,降幅13%。有6 个城市成交环比上升,平均上升36%,涨幅最大的为厦门,上升66%。跌幅最大的为武汉,下降33%。

二手房成交情况本周北京二手房成交14.2 万平米,环比上升9%;深圳成交12.4 万平米,环比上升21%;天津成交107 万平米,环比上升29%;杭州成交7.1 万平米,环比下降16%。四城市本周成交量分别为52 周动态周均的73%、96%、107%、81%。

行业点评

两年来首现半数城市房价环比下降。国家统计局公布的5 月份70 个大中城市房价指数显示,5 月份房价环比下降的城市进一步增加,半数城市的新建商品住宅和二手住宅出现了价格下跌,从5 月份开始房价下跌拐点在数据上得到确立。行业龙头公司每月的销售均价变化似乎更动态反映市场的变化,以万科为例,在2014 年1 至4 月份,万科的销售均价分别为14153元、12222 元、11900 元、11651 元,5 月价虽反弹至11788 元,但较年初也已经明显调整。

各地方仍不断试探性放松。市场传言温州放开新房限购政策, 即无论之前拥有多少套住房,都可新购一套新建商品住宅,虽然这一措施据说只实行了一天,与沈阳限购的全面放开和闪电收回如出一辙,但随着市场陷入萧条期的延长,地方利益驱动和中央容忍度的提高会让类似政策的尺度放开并在更广范围内推行,只是我们认为缺少房价预期的扭转和实质金融支持,这对行业的下滑趋势不会产生明显影响。

投资建议

近期官方数据表明房价开始进入拐点,而成交量在价格调整初期一般不会恢复,未来将延续量缩而房价逐步下跌局面,地产股的盈利预期和估值水平短期不会发生变化,板块获得超额收益难度较大。重点公司推荐万科、金地、华夏幸福、中洲控股、冠城大通、华业地产。