云南城投:2011年土地出让可能性增大

投资要点:

大股东为云南省国资最大城市开发运营商。公司大股东为云南省国资委控股的云南省城市投资有限公司(简称城投集团)。城投集团成立于2005年,2009年2月正式纳入省国资委管理,城投集团的核心主业为城市开发,投资建设的省市重点项目有:北京云南大厦、云南海埂会议中心、部分驻昆高校呈贡新校区建设、西双版纳避寒山庄;城投集团的第二主业为城市水务,2009年4月出资组建云南省水务产业投资公司,以此作为实施平台,推进全省范围内水务资源整合和治污项目的建设;另外城投集团在教育、医疗、酒店、金融、循环经济等城市功能配套业务方面也有涉及。

上市公司目前是城投集团城市开发业务主要实施平台。2007年,城投集团通过收购重组,控股上市公司,将其作为城投集团经营性城市开发业务的主要操作实施平台。目前上市公司的业务有土地一级开发、城中村改造、房地产开发与销售。

土地一级开发出让收入将是公司未来三年主要收入来源。2008年5月,公司与昆明市政府签订合同,公司负责滇池北岸,环湖东路沿线土地一级开发,开发总面积为4.18万亩,目前公司已经收储的土地有4793亩。公司可提取的收益为开发纯收益的50%,若提取的收益不足开发总成本的5%,昆明市政府将向公司支付差价,保证公司收益不低于开发总成本的5%。

公司房地产开发能力较弱。目前主要开发的项目7个,分布在昆明、大理、天津、咸阳,可售建筑面积约175万平方米,权益面积约80万平方米。2010年结算面积约8万平方米,结算收入约3.9亿。可结算的项目有东骧神骏、古铜旅游小镇、大理武庙会,以及森林湖公园项目尾盘。 城中村改造。昆明城中村改造于2008年2月展开,计划5年内完成。据统计,2007年底,昆明市主城区249平方公里范围内共有城中村336个,居住用地面积19.5平方公里,占主城区面积的7.8%,总建筑面积3817万平方米。公司目前主要参与的城中村改造项目有四个,即上坝村项目、中坝村项目、关坡项目、严加地项目,总占地面积3271亩。其中,关坡项目一二级联动的可能性较大,预计2011年可挂牌出让,另外三个项目为一级开发。

投资评级:从公司财务角度,我们认为公司在2011年肯定会想方设法出让部分土地;从昆明市财政方面,2011年也会加大土地出让力度,因此,我们认为公司2011年土地出让的可能性在增大。但基于目前公司土地出让的数量尚未确定,我们暂不做盈利预测和投资评级。