招商地产:海上世界地块再注入,深圳优质资源得到补充

11月24日,招商地产(000024.CH/人民币23.07;200024.CH/港币18.30,买入)公告公司之全资子公司深圳招商地产、控股子公司海上世界酒店及金域融泰分别向大股东蛇口工业区购买其持有的海上世界片区五幅地块的土地使用权,总建筑面积25.85万平米,总地价39.77亿元。

海上世界片区是招商地产再造蛇口的一大项目,为深圳15公里滨海休闲岸线的起点,地理位置优越,交通便捷,项目总建筑面积为100万平米,投资体量在600亿元左右,未来准备打造成一个国际性的集商业、办公和高端住宅的聚集区,预计将在2015年基本建成。

目前公司深圳关内土地储备即将用罄,本次资产注入为公司补充了优质的蛇口区土地资源,尤其是金融中心二期和住宅部分将成为2014年起公司重要的结算利润来源,为公司贡献总计约17亿元净利润。

另外,本次注入也将为公司带来新的优质投资物业:金融中心二期预计部分由公司持有收租;船后和船尾广场和2011年已经注入的船前广场组成环船商业广场,合计约3万平米建面,业态包括商业、餐饮、展览等,由商置公司统一招商管理;以及建面达4.3万平米的希尔顿酒店;预计未来入住率稳定后可为公司提供约6,400万元的经常性收入。

我们认为,招商局集团本次再启资产注入,为公司及时补充了蛇口片区的高端优质资源,地块定价合理,预计能为公司增厚每股NAV约0.88元。而未来集团持续资产整合和注入仍可期待,仅海上世界片区,后续资源还包括:约16万平米海上世界住宅一期,约10万平米的太子广场商办地块等,这些资源在未来5年或更长的时间里,将持续为公司贡献业绩。

招商地产今年截至10月底的合同销售约270亿元,认购销售额已经达到300亿元,同比去年增长40%以上,靓丽的销售支持了公司的土地扩张,公司四季度合计拿地建面152万平米,土地款65亿元,年初至今拿地合计391万平米,土地款157亿元,占到销售额的一半左右,扩张态度在业内极为积极。我们预计明年新增可售货值可达600-700亿元,远超过今年的500亿元,极具销售弹性。

在良好的资产负债表支持下,公司具备了快速扩张的底气,而在内部管理制度改革以及快周转战略转型的支持下,公司上下战斗力旺盛,获得了销售规模的跨越式增长。我们维持对公司2012-14年的每股收益预期为1.870元、2.391元和2.961元,重申对A、B股的买入评级。