暴跌后我们对地产股的核心观点:未来走势关键看政策

未来地产股的走势还要看政策,目前由于换届正处于政策不明朗的阶段,如果昨日传言在今日晚间未获证实的话,预计地产股会逐步企稳,但如果被证实,则我们认为地产股的行情已经结束。新一届领导人究竟如何定位房地产调控政策,预计二会期间会明朗化,我们估计房地产调控的大方向不会改变。

去年9月份以来的地产股上涨走势属于结构性上涨,与过去板块齐涨齐跌的走势明显不同,基本是一线蓝筹股的行情,多数小盘地产股涨幅不大,而且上涨发动时机与港股发动时机基本同步,也即美联储宣布QE3后。引发A股地产股估值提升的重要驱动因素是首例B转H股的实施,给了蓝筹地产股打开港股再融资窗口的想象空间,从而估值得到提升。

本轮地产股行情之所以出现结构分化,其一是,房地产行业大的基本面下行趋势并未改观,2012年全国商品房销售面积增速仅为1.8%,已是连续3年下降。其二是,小地产公司项目结算不均衡,由于前2年结算高峰已过,近2年开始进入蓄水期,业绩已难以维持高增长,有的公司业绩甚至出现负增长。而蓝筹地产公司由于行业集中度的提高,且有较高的预收账款作为储备可以平滑业绩,因此获得的投资者的认可。从估值上看,2009年新一轮宏观调控以来,地产股的估值创下了2008年来的新低,万科、保利等一线股票的动态PE值最低为7.6倍左右,按此计算,预计本轮蓝筹地产股的下跌空间最多还有10%。