房地产行业2010下半年投资策略:风雨过后总是晴

房产税成最大悬念,若出台,预计力度较为温和。2009年底以来,房地产调控政策之严,创史上之最,直指高房价,房价不跌,政策将不会罢休。目前房产税成最大悬念,不排除下半年出台的可能性,预计力度较温和。若狙击战失败,政府可能会从预售账款、开发贷款入手进行调控,尽管失败是一个小概率事件。

悲观预期下,房屋销量同比下滑17%,房价下跌20%-30%。土地调控政策效果开始显现,开发企业拿地的心理预期受到影响,重点城市住宅用地溢价水平在4月明显降低。悲观预期下,预计2010年房屋销量同比下滑17%;初步估计房价下跌空间20%-30%。按照上一轮地产销售、投资增速的滞后规律,我们预计房地产投资增速将在8-9月出现拐点。

中长期而言,仍看好房地产业。“十二五”期间,我国住宅仍将处于数量型发展阶段。2005年我国城镇居民家庭住房套户比为1.04,成套住房套户比为0.8。2005年城镇居民家庭达到“人均一间房”的比例仅为48.6%(0.92)。2010年预测值为64.6%。我们认为,2010-2020年,我国将经历发达国家1960-1980年房地产业发展历程。

地产公司估值现洼地,短期风险已逐步得到释放。无论静态PE、动态PE还是PB,地产公司估值水平已降为近5年来的较低水平。经验表明,政策出台后1-3个月股价跌幅在20%-40%,年初至今板块跌幅38%,主流地产股是NAV反映房价下跌10%-20%,短期风险已逐步得到释放。

给予行业第三季度“中性”、第四季度“推荐”评级。第三季度,房价处下行通道,交易持续低迷,此时不存在趋势性反转行情,但阶段性反弹行情一定存在,这一阶段,我们给予行业“中性”评级。第四季度,房价的下跌逐渐趋于充分,压抑的刚需将逐渐得到释放,此时地产股将迎来较好的系统性投资机会,这一阶段,我们给予行业“推荐”评级。

下半年,看好以下二类公司投资机会。看好重点在二、三线甚至四线城市布局,土储丰富,业绩锁定性高公司:荣盛发展、苏宁环球、中天城投、中南建设、云南城投、冠城大通、鲁商置业、广宇集团、华业地产、天地源、st东源;我们还看好全国和区域龙头、具有高成长性的公司:保利地产、招商地产、金地集团、滨江集团、福星股份、嘉凯城。